外国人の買主によるコンドミニアム購入の手順
最初のご相談から、住戸と書類がお引渡しになる日までの全段階。各段階で、当方が何を行い、何を対象とし、その業務の限界がどこにあるかを示します。
全4段階
ご要望の把握・資格確認・物件探し
01
第1段階
ご要望をうかがい、必要な条件を整理する
まず、基本的な事項をうかがいます。例えば次のような点です。
- 国籍
- お住まいの国
- ご予算
- ご希望のエリア
- ご自身の居住用か投資用か
- 新築住戸か中古住戸か
- お支払いの方法
- 資金の出所
- ご購入をお考えの時期
- ご本人が来泰されるか、委任状によって手続きを行うか
02
第2段階
所有権を取得できるかを確認する
着手する前に、お客様がタイでコンドミニアムの区分所有権を取得できる立場にあるかを確認します。確認の範囲には次のような事項が含まれることがあります。
- 買主の国籍と在留の状況
- 当該建物における外国人所有割合
- 資金の出所
- 海外からの送金の方法
- 婚姻の状況
- 移転登記当日に必要となる書類
- 委任状が必要かどうか
建物に残る外国人枠がどれだけあるかは、管理法人が書面で確認するものです。確認が得られるまで、いかなる数値も確認をもって確定するものであり、他の住戸の移転登記により変動し得ます。
03
第3段階
物件を探し、候補を絞り込む
適した住戸を探して候補を絞り込みます。一般的な検討事項に加え、外国人購入者に固有の事項も併せて検討します。
- 立地と交通の便
- 売買価格
- 物件全体の状態
- 住戸の状態
- 共益費
- 賃貸としての適性
- 海外から管理しやすいかどうか
- 賃貸に関する制限
- 建物における外国人所有割合
- 外国人への所有権移転が可能な状態にあるか
04
第4段階
お客様に代わって内覧する
お客様が海外にいらっしゃる場合は、当方が代わって次の対応を行うことができます。
- お客様に代わって内覧する
- 写真と動画を撮影する
- ビデオ通話でリアルタイムに住戸をご案内する
- 共用部分を確認する
- 周辺の環境を確認する
- 長所・短所・リスクをご報告する
- 複数の住戸や物件を比較してお示しする
この段階での確認は一般的な状態の確認であり、工学的または構造的な調査ではありません。
全1段階
価格と条件
05
第5段階
価格の検討と交渉
当方がお客様の代理人として、売主・販売事務所または売主の代理人と次のような事項を交渉します。
- 売買価格
- 予約金の額
- 手付金の額
- 支払条件
- 所有権移転登記の日
- 住戸内の家具および設備
- 移転登記の日に生じる費用と税金
- 不具合の補修
- 住戸の検査・引渡し確認
- タイに来られない場合の取扱い
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全3段階
法的調査と契約
06
第6段階
住戸の法的調査（デューデリジェンス）
まとまった金額をお支払いになる前に、法的調査を行います。調査の範囲には次のような事項が含まれることがあります。
- 区分所有権の権利証
- 現在の登記名義人
- 抵当権の有無
- 差押えまたは処分禁止の登記
- 負担の有無
- 移転に関する制限
- 共益費の滞納
- 債務不存在証明書
- 建物における外国人所有割合
- 区分所有建物の管理法人の規約
- 駐車場に関する権利
- 賃貸に関する制限
- 関連する紛争または法的な問題
07
第7段階
予約契約書の確認と作成
外国人購入者を保護する条件となるよう、予約契約書を確認または作成します。例えば次のような条件です。
- 法的な問題が判明した場合、予約金が返還されること
- 外国人枠が不足している場合、予約金が返還されること
- お客様への所有権移転ができない場合、予約金が返還されること
- 売主が移転登記に必要な書類を漏れなく用意すること
- 売主が移転登記の前または同時に抵当権を抹消すること
- 家具・設備の一覧
- 住戸の検査に関する条件を明記すること
- 契約違反の場合の責任
条件を明確に定めた書面がないまま、予約金や手付金をお支払いになるべきではありません。
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08
第8段階
売買予約契約書の確認と交渉
次のような点についてお客様を保護できるよう、売買予約契約書の確認・起草・修正を行います。
- 外国人買主の所有権取得資格
- 外国人所有枠（Foreign Ownership Quota）
- 海外からの送金
- 銀行が発行する証憑
- 支払スケジュール
- 既存の抵当権の抹消
- 住戸の検査・引渡し確認
- 住戸の引渡し
- 税金と手数料の負担割合
- 返金の条件
- 所有権を移転できない場合の取扱い
- 委任状による授権
- 二言語併記の書類の作成
全1段階
海外からの資金
09
第9段階
海外からの送金についての助言
購入資金をタイに送金する方法についてご案内します。例えば次のような点です。
- 送金目的の記載方法
- 送金人の名義
- 買主の名義
- 受取人の名義
- 送金に用いる通貨
- 送金額
- 銀行が発行する書類
- 海外から資金を受領したことの証憑
- 土地局に提出する書類
移転登記日の前に銀行書類を確認し、土地局が登記を受け付けないリスクを減らします。
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全3段階
住戸の検査
10
第10段階
移転登記前の住戸検査
外国にお住まいのお客様に代わって検査に立ち会い、基本的な状態を確認します。例えば次のような項目です。
- 床・壁・天井
- ドアと窓
- 電気設備
- 給水設備
- エアコン
- 衛生設備
- 排水設備
- 漏水の跡
- ひび割れ
- 家具
- 電化製品
- 鍵と入館カード
- 水道メーターと電気メーター
写真・動画・報告書をお送りするとともに、売主に是正を求める不具合一覧を作成します。
仲介業者または弁護士による住戸の検査は、目視できる範囲の一般的な確認です。構造、設備工学上のシステム、または施工の技術的品質を証明するものではありません。工学的な検査結果をお求めの場合は、住戸検査業者、技術者その他の専門家を別途ご利用ください。
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11
第11段階
技術者または専門家による検査
ご自身で確認できない場合や、移転登記の前により確かな判断材料をお求めの場合は、住戸検査業者または技術者を手配し、詳細な検査を行うことができます。検査には次のような項目が含まれることがあります。
- 電気設備
- 給水設備
- 湿気
- 漏水
- 床の傾き
- 施工・取付けの品質
- 空調システム
- 造作家具（ビルトイン）
- ドアと窓
- 壁と天井の状態
- 建築工事および内装工事の品質
検査報告書をお送りするとともに、その結果を用いて、移転登記日までに売主が是正するよう交渉します。
技術者または専門家による検査の費用は、法務報酬および仲介手数料とは別に請求される場合があります。
仲介業者または弁護士による住戸の検査は、目視できる範囲の一般的な確認です。構造、設備工学上のシステム、または施工の技術的品質を証明するものではありません。工学的な検査結果をお求めの場合は、住戸検査業者、技術者その他の専門家を別途ご利用ください。
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第12段階
是正結果の確認
売主が不具合を是正した後、再検査を手配し、結果をご報告します。是正が十分でない場合は、次のような選択肢についてご助言します。
- 売主にさらなる補修を求める
- 移転登記の日を延期する
- 価格の減額を交渉する
- 代金の一部を留保するよう交渉する
- 売主の残る義務を書面で定める
全3段階
所有権の移転
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第13段階
移転登記当日の書類を準備する
書類を準備し、内容を確認します。例えば次のような書類です。
- パスポート
- パスポートの写し
- 入国に関する書類
- 海外からの送金を示す証憑
- 銀行が発行する書類
- 売買予約契約書
- 委任状
- 婚姻状況に関する書類
- 債務不存在証明書
- 外国人枠に関する証明書
- 管理法人から受領する書類
- 売主から受領する書類
お客様が海外にいらっしゃる場合は、委任状を作成し、必要に応じて文書の認証、署名の認証または翻訳についてご案内します。
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14
第14段階
移転登記日の税金と費用を確認する
関係する費用を確認し、事前にお知らせします。例えば次のような項目です。
- 移転登記手数料
- 源泉徴収所得税
- 特定事業税
- 印紙税
- 抵当権抹消費用
- 共益費
- 修繕積立金
- 管理法人が徴収する費用
- 銀行手数料
- 国際送金手数料
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第15段階
土地局でお客様の代理人として手続きを行う
お客様がタイにお越しになる場合は、移転登記の日に同行いたします。お越しになれない場合は、有効な委任状に基づき当方が代理して手続きを行うことができます。当方の役割は次のとおりです。
- 署名の前に書類を確認する
- 買主の名義と表示事項を確認する
- 住戸を確認する
- 抵当権が抹消されたことを確認する
- 金額を確認する
- 税金と手数料を確認する
- 売主・銀行・管理法人・土地局との調整を行う
- お客様に代わって権利関係書類を受領する
- 移転登記の結果をご報告する
全1段階
移転登記の後
16
第16段階
移転登記後に住戸と書類を受け取る
移転登記の後、お客様が受け取るべき書類や動産が揃っているかを確認します。例えば次のとおりです。
- 区分所有権の権利証
- 土地局が発行する売買契約書
- 手数料および税金の領収書
- 鍵
- 入館カード
- 駐車場のリモコン
- 保証に関する書類
- 共益費の領収書
- 住戸検査の報告書
- 家具および動産の一覧
移転登記の後についても、次のような事項の調整をお手伝いできます。
- 管理法人における名義の変更
- 電気・水道の契約名義の変更
- 住戸の管理をする者の手配
- 賃借人の募集
- 修繕の手配・調整
- お客様が海外にいらっしゃる間の物件の管理
鍵をお渡ししたあと
移転登記で終わりではありません。住戸の賃貸、ご不在中の管理、年次の税務と管理組合の義務、そしてお客様ご自身のビザと滞在——業務範囲、含まれないもの、役割分担を明示しています。
この業務にできないこと
サービスの限界を、そのまま記します
これらの限界は、後から付け足した免責文言ではなく、サービスそのものの一部です。該当する段階の横に示しているものと同じ文言です。
仲介業者または弁護士による住戸の検査は、目視できる範囲の一般的な確認です。構造、設備工学上のシステム、または施工の技術的品質を証明するものではありません。工学的な検査結果をお求めの場合は、住戸検査業者、技術者その他の専門家を別途ご利用ください。
この段階での確認は一般的な状態の確認であり、工学的または構造的な調査ではありません。
法的な調査はリスクを減らしますが、将来の市場価格、投資の収益、賃料収入、または資産価値の上昇を保証することはできません。
融資の承認は銀行の裁量に属し、当方が申込みの結果を保証することはできません。
独立性と利益相反
当方は買主のために働き、報酬を誰から受けるかをお伝えします
当事務所は買主のために働きます——お客様の仲介者として、またお客様の弁護士として——お客様の利益、お客様の保護、そしてお客様に対する透明性を第一に考えます。売主、デベロッパー、他の仲介業者、または当事務所がご紹介する供給業者もしくはサービス提携先から報酬、仲介手数料その他の利益を受け取る場合には、利益相反を防ぎ、法的助言における当事務所の独立性を保つため、事前に明確な形でお客様にお知らせします。
法務業務は、Suwanvara Law Firm との別途の委任契約に基づき、同事務所自身の専門家報酬によりご提供するものです。仲介手数料に含めることは一切ありません。お客様はいつでも他の専門家を選任する自由を有します。
各ページで当事務所の役割を明示しているのは、このためです。仲介業務と法務業務は分かれており、別々にご依頼いただくものであり、お客様はいつでも他の法律顧問を選任する自由をお持ちです。
仲介業務が終わり、受任が始まる地点
二つの役割を、意図して分けています
取引が成立した場合、Suwanvara Property が仲介報酬を受け取ることがあります。法務サービスは、ご希望があれば Suwanvara Law Firm が別途の委任契約に基づいて提供します。お客様が他の法律顧問を選任される自由は、常に留保されています。
法務業務は、Suwanvara Law Firm との別途の委任契約に基づき、同事務所自身の専門家報酬によりご提供するものです。仲介手数料に含めることは一切ありません。お客様はいつでも他の専門家を選任する自由を有します。
ご依頼は、利益相反の確認と、業務範囲・報酬・双方の義務を定めた書面による委任契約書を経て開始します。
本ページはサービスの内容と一般的な情報を説明するものであり、個別の事案に対する法的助言ではありません。
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