ขั้นตอนการซื้อคอนโดสำหรับลูกค้าชาวต่างชาติ
ทุกขั้นตอน ตั้งแต่การพูดคุยครั้งแรกจนถึงวันส่งมอบห้องและเอกสาร แต่ละขั้นตอนระบุว่าเราทำอะไร ครอบคลุมเรื่องใด และข้อจำกัดของงานนั้นอยู่ตรงไหน
สารบัญ
ขั้นตอนทั้งหมดตามลำดับ
- รับข้อมูลและวิเคราะห์ความต้องการของลูกค้า
- ตรวจสอบคุณสมบัติในการถือกรรมสิทธิ์
- ค้นหาและคัดเลือกคอนโด
- นัดหมายและเข้าชมห้องแทนลูกค้า
- วิเคราะห์ราคาและเจรจาต่อรอง
- ตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของห้องชุด
- ตรวจสอบและจัดทำสัญญาจอง
- ตรวจสอบและเจรจาสัญญาจะซื้อจะขาย
- ให้คำแนะนำเรื่องการโอนเงินจากต่างประเทศ
- ตรวจรับห้องก่อนโอนกรรมสิทธิ์
- ตรวจรับห้องโดยวิศวกรหรือผู้เชี่ยวชาญ
- ตรวจสอบผลการแก้ไข
- เตรียมเอกสารสำหรับวันโอนกรรมสิทธิ์
- ตรวจสอบภาษีและค่าใช้จ่ายในวันโอน
- เป็นตัวแทนดำเนินการโอน ณ สำนักงานที่ดิน
- รับมอบห้องและเอกสารหลังการโอน
4 ขั้นตอน
รับโจทย์ ตรวจคุณสมบัติ และค้นหา
01
ขั้นตอนที่ 1
รับข้อมูลและวิเคราะห์ความต้องการของลูกค้า
เราจะสอบถามข้อมูลเบื้องต้น เช่น
- สัญชาติ
- ประเทศที่พำนักอาศัย
- งบประมาณ
- ทำเลที่ต้องการ
- ซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือลงทุน
- ต้องการซื้อห้องใหม่หรือห้องมือสอง
- รูปแบบการชำระเงิน
- แหล่งที่มาของเงิน
- ระยะเวลาที่ต้องการซื้อ
- ลูกค้าจะเดินทางมาดำเนินการด้วยตนเองหรือมอบอำนาจ
02
ขั้นตอนที่ 2
ตรวจสอบคุณสมบัติในการถือกรรมสิทธิ์
ก่อนดำเนินการ เราจะตรวจสอบว่าลูกค้ามีคุณสมบัติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในประเทศไทยได้หรือไม่ ขอบเขตการตรวจสอบอาจรวมถึง
- สัญชาติและสถานะของผู้ซื้อ
- สัดส่วนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในอาคารชุด
- แหล่งที่มาของเงิน
- วิธีการโอนเงินจากต่างประเทศ
- สถานภาพสมรส
- เอกสารที่ต้องใช้ในวันโอน
- ความจำเป็นในการมอบอำนาจ
สัดส่วนโควตากรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติที่เหลืออยู่ในอาคารต้องได้รับการยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรจากนิติบุคคลอาคารชุด ก่อนจะได้รับการยืนยัน ตัวเลขใด ๆ ยังอยู่ระหว่างรอการยืนยัน และอาจเปลี่ยนแปลงได้เมื่อมีการโอนห้องอื่น
หน้าที่ให้รายละเอียดเรื่องนี้
03
ขั้นตอนที่ 3
ค้นหาและคัดเลือกคอนโด
เราจะช่วยค้นหาและคัดเลือกคอนโดที่เหมาะสม โดยพิจารณาทั้งประเด็นทั่วไปและประเด็นที่เกิดขึ้นเฉพาะกับผู้ซื้อชาวต่างชาติ
- ทำเลและการเดินทาง
- ราคาซื้อขาย
- สภาพโครงการ
- สภาพห้อง
- ค่าส่วนกลาง
- ศักยภาพการปล่อยเช่า
- ความสะดวกในการบริหารจัดการจากต่างประเทศ
- ข้อจำกัดด้านการปล่อยเช่า
- สัดส่วนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ
- ความพร้อมในการโอนกรรมสิทธิ์ให้ชาวต่างชาติ
04
ขั้นตอนที่ 4
นัดหมายและเข้าชมห้องแทนลูกค้า
หากลูกค้าอยู่ต่างประเทศ เราสามารถดำเนินการแทนได้ เช่น
- เข้าชมห้องแทน
- ถ่ายภาพและวิดีโอ
- วิดีโอคอลให้ลูกค้าดูห้องแบบเรียลไทม์
- ตรวจสอบพื้นที่ส่วนกลาง
- ตรวจสอบสภาพแวดล้อมโดยรอบ
- รายงานข้อดี ข้อเสีย และความเสี่ยง
- เปรียบเทียบห้องและโครงการหลายแห่งให้ลูกค้า
การตรวจสอบในขั้นตอนนี้เป็นการตรวจสอบสภาพทั่วไป ไม่ใช่การตรวจสอบเชิงวิศวกรรมหรือโครงสร้าง
1 ขั้นตอน
ราคาและเงื่อนไข
05
ขั้นตอนที่ 5
วิเคราะห์ราคาและเจรจาต่อรอง
เราจะเป็นตัวแทนของลูกค้าในการเจรจากับผู้ขาย โครงการ หรือตัวแทนของผู้ขาย ในเรื่องต่าง ๆ เช่น
- ราคาซื้อขาย
- จำนวนเงินจอง
- จำนวนเงินมัดจำ
- เงื่อนไขการชำระเงิน
- วันโอนกรรมสิทธิ์
- เฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์ภายในห้อง
- ค่าใช้จ่ายและภาษีในวันโอน
- การซ่อมแซมข้อบกพร่อง
- การตรวจรับห้อง
- เงื่อนไขกรณีลูกค้าไม่สามารถเดินทางมาประเทศไทยได้
หน้าที่ให้รายละเอียดเรื่องนี้
3 ขั้นตอน
ตรวจสอบทางกฎหมายและสัญญา
06
ขั้นตอนที่ 6
ตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของห้องชุด
เราจะดำเนินการ Legal Due Diligence ก่อนที่ลูกค้าจะชำระเงินก้อนสำคัญ ขอบเขตการตรวจสอบอาจรวมถึง
- หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
- ชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ปัจจุบัน
- ภาระจำนอง
- การอายัด
- ภาระผูกพัน
- ข้อจำกัดในการโอน
- หนี้ค่าส่วนกลาง
- หนังสือรับรองปลอดหนี้
- สัดส่วนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ
- ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด
- สิทธิในที่จอดรถ
- ข้อจำกัดด้านการปล่อยเช่า
- ข้อพิพาทหรือปัญหาทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
หน้าที่ให้รายละเอียดเรื่องนี้
07
ขั้นตอนที่ 7
ตรวจสอบและจัดทำสัญญาจอง
เราจะตรวจสอบหรือจัดทำสัญญาจองให้มีเงื่อนไขคุ้มครองลูกค้าชาวต่างชาติ เช่น
- เงินจองสามารถคืนได้ หากตรวจพบปัญหาทางกฎหมาย
- เงินจองสามารถคืนได้ หาก Foreign Quota ไม่เพียงพอ
- เงินจองสามารถคืนได้ หากไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าได้
- ผู้ขายต้องจัดเตรียมเอกสารสำหรับการโอนให้ครบถ้วน
- ผู้ขายต้องปลดจำนองก่อนหรือพร้อมกับการโอน
- รายการเฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์
- ระบุเงื่อนไขการตรวจรับห้อง
- ความรับผิดกรณีผิดสัญญา
ลูกค้าไม่ควรชำระเงินจองหรือเงินมัดจำโดยไม่มีเอกสารที่ระบุเงื่อนไขอย่างชัดเจน
หน้าที่ให้รายละเอียดเรื่องนี้
08
ขั้นตอนที่ 8
ตรวจสอบและเจรจาสัญญาจะซื้อจะขาย
เราจะตรวจสอบ ร่าง หรือแก้ไขสัญญาจะซื้อจะขายเพื่อคุ้มครองลูกค้าในประเด็นต่าง ๆ เช่น
- คุณสมบัติของผู้ซื้อชาวต่างชาติ
- สัดส่วนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ (Foreign Ownership Quota)
- การโอนเงินจากต่างประเทศ
- หลักฐานจากธนาคาร
- กำหนดการชำระเงิน
- การปลดจำนอง
- การตรวจรับห้อง
- การส่งมอบห้อง
- การแบ่งภาษีและค่าธรรมเนียม
- เงื่อนไขการคืนเงิน
- เงื่อนไขกรณีไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้
- การมอบอำนาจ
- การจัดทำเอกสารสองภาษา
หน้าที่ให้รายละเอียดเรื่องนี้
1 ขั้นตอน
การโอนเงินจากต่างประเทศ
09
ขั้นตอนที่ 9
ให้คำแนะนำเรื่องการโอนเงินจากต่างประเทศ
เราจะให้คำแนะนำเกี่ยวกับการโอนเงินเข้าประเทศไทยเพื่อซื้อคอนโด เช่น
- วิธีระบุวัตถุประสงค์ในการโอนเงิน
- ชื่อผู้โอน
- ชื่อผู้ซื้อ
- ชื่อผู้รับเงิน
- สกุลเงินที่ใช้โอน
- จำนวนเงิน
- เอกสารจากธนาคาร
- หลักฐานรับเงินจากต่างประเทศ
- เอกสารที่ต้องใช้กับสำนักงานที่ดิน
เราจะตรวจสอบเอกสารธนาคารก่อนถึงวันโอน เพื่อลดความเสี่ยงที่สำนักงานที่ดินจะปฏิเสธการจดทะเบียน
หน้าที่ให้รายละเอียดเรื่องนี้
3 ขั้นตอน
การตรวจรับห้อง
10
ขั้นตอนที่ 10
ตรวจรับห้องก่อนโอนกรรมสิทธิ์
เราสามารถเข้าตรวจรับห้องแทนลูกค้าชาวต่างชาติ โดยตรวจสอบสภาพเบื้องต้น เช่น
- พื้น ผนัง และฝ้าเพดาน
- ประตูและหน้าต่าง
- ระบบไฟฟ้า
- ระบบประปา
- เครื่องปรับอากาศ
- สุขภัณฑ์
- ระบบระบายน้ำ
- รอยรั่วซึม
- รอยแตกร้าว
- เฟอร์นิเจอร์
- เครื่องใช้ไฟฟ้า
- กุญแจและบัตรเข้าอาคาร
- มิเตอร์น้ำและมิเตอร์ไฟฟ้า
เราจะจัดทำภาพถ่าย วิดีโอ และรายงานให้ลูกค้าตรวจสอบ รวมถึงจัดทำรายการข้อบกพร่องเพื่อส่งให้ผู้ขายแก้ไข
การตรวจรับห้องโดยนายหน้าหรือทนายความเป็นการตรวจสอบสภาพทั่วไปที่สามารถสังเกตเห็นได้ ไม่ใช่การรับรองโครงสร้าง ระบบวิศวกรรม หรือคุณภาพงานก่อสร้างในเชิงเทคนิค หากลูกค้าต้องการผลการตรวจสอบเชิงวิศวกรรม ควรใช้ผู้ตรวจรับห้อง วิศวกร หรือผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านเพิ่มเติม
หน้าที่ให้รายละเอียดเรื่องนี้
11
ขั้นตอนที่ 11
ตรวจรับห้องโดยวิศวกรหรือผู้เชี่ยวชาญ
หากลูกค้าไม่สามารถตรวจสอบด้วยตนเอง หรือต้องการความมั่นใจก่อนโอน เราสามารถประสานผู้ตรวจรับห้องหรือวิศวกรให้ดำเนินการตรวจสอบโดยละเอียด การตรวจอาจครอบคลุม
- ระบบไฟฟ้า
- ระบบประปา
- ความชื้น
- การรั่วซึม
- ความลาดเอียงของพื้น
- คุณภาพงานติดตั้ง
- ระบบปรับอากาศ
- งานบิลต์อิน
- ประตูและหน้าต่าง
- สภาพผนังและฝ้าเพดาน
- คุณภาพงานก่อสร้างและงานตกแต่ง
เราจะส่งรายงานการตรวจให้ลูกค้า และใช้ผลการตรวจประกอบการเจรจาให้ผู้ขายดำเนินการแก้ไขก่อนวันโอน
ค่าบริการตรวจรับโดยวิศวกรหรือผู้เชี่ยวชาญอาจคิดแยกจากค่าบริการทางกฎหมายและค่าบริการนายหน้า
การตรวจรับห้องโดยนายหน้าหรือทนายความเป็นการตรวจสอบสภาพทั่วไปที่สามารถสังเกตเห็นได้ ไม่ใช่การรับรองโครงสร้าง ระบบวิศวกรรม หรือคุณภาพงานก่อสร้างในเชิงเทคนิค หากลูกค้าต้องการผลการตรวจสอบเชิงวิศวกรรม ควรใช้ผู้ตรวจรับห้อง วิศวกร หรือผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านเพิ่มเติม
หน้าที่ให้รายละเอียดเรื่องนี้
12
ขั้นตอนที่ 12
ตรวจสอบผลการแก้ไข
หลังผู้ขายแก้ไขข้อบกพร่องแล้ว เราจะประสานงานเพื่อตรวจสอบซ้ำและรายงานให้ลูกค้าทราบ หากข้อบกพร่องยังไม่ได้รับการแก้ไขครบถ้วน เราจะให้คำแนะนำเกี่ยวกับทางเลือก เช่น
- ขอให้ผู้ขายแก้ไขเพิ่มเติม
- เลื่อนวันโอน
- เจรจาลดราคา
- เจรจาให้กันเงินบางส่วนไว้
- กำหนดภาระผูกพันของผู้ขายไว้เป็นลายลักษณ์อักษร
3 ขั้นตอน
การโอนกรรมสิทธิ์
13
ขั้นตอนที่ 13
เตรียมเอกสารสำหรับวันโอนกรรมสิทธิ์
เราจะจัดเตรียมและตรวจสอบเอกสาร เช่น
- หนังสือเดินทาง
- สำเนาหนังสือเดินทาง
- เอกสารการเข้าเมือง
- หลักฐานการโอนเงินจากต่างประเทศ
- เอกสารจากธนาคาร
- สัญญาจะซื้อจะขาย
- หนังสือมอบอำนาจ
- เอกสารสถานภาพสมรส
- หนังสือรับรองปลอดหนี้
- หนังสือรับรอง Foreign Quota
- เอกสารจากนิติบุคคลอาคารชุด
- เอกสารจากผู้ขาย
หากลูกค้าอยู่ต่างประเทศ เราสามารถจัดทำหนังสือมอบอำนาจและให้คำแนะนำเกี่ยวกับการรับรองเอกสาร การรับรองลายมือชื่อ หรือการแปลเอกสารตามที่จำเป็น
หน้าที่ให้รายละเอียดเรื่องนี้
14
ขั้นตอนที่ 14
ตรวจสอบภาษีและค่าใช้จ่ายในวันโอน
เราจะตรวจสอบและแจ้งลูกค้าล่วงหน้าเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง เช่น
- ค่าธรรมเนียมการโอน
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ
- อากรแสตมป์
- ค่าปลดจำนอง
- ค่าส่วนกลาง
- เงินกองทุน
- ค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุด
- ค่าธรรมเนียมธนาคาร
- ค่าธรรมเนียมการโอนเงินระหว่างประเทศ
หน้าที่ให้รายละเอียดเรื่องนี้
15
ขั้นตอนที่ 15
เป็นตัวแทนดำเนินการโอน ณ สำนักงานที่ดิน
หากลูกค้าเดินทางมาประเทศไทย เราจะเข้าร่วมดูแลลูกค้าในวันโอน หากลูกค้าไม่สามารถเดินทางมาได้ เราสามารถดำเนินการแทนภายใต้หนังสือมอบอำนาจที่ถูกต้อง หน้าที่ของเราประกอบด้วย
- ตรวจสอบเอกสารก่อนลงนาม
- ตรวจสอบชื่อและรายละเอียดของผู้ซื้อ
- ตรวจสอบห้องชุด
- ตรวจสอบการปลดจำนอง
- ตรวจสอบยอดเงิน
- ตรวจสอบภาษีและค่าธรรมเนียม
- ประสานงานกับผู้ขาย ธนาคาร นิติบุคคล และสำนักงานที่ดิน
- รับมอบเอกสารกรรมสิทธิ์แทนลูกค้า
- ส่งรายงานผลการโอนให้ลูกค้า
1 ขั้นตอน
หลังการโอน
16
ขั้นตอนที่ 16
รับมอบห้องและเอกสารหลังการโอน
หลังการโอน เราจะตรวจสอบว่าลูกค้าได้รับเอกสารและทรัพย์สินครบถ้วน เช่น
- หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
- สัญญาซื้อขายจากสำนักงานที่ดิน
- ใบเสร็จค่าธรรมเนียมและภาษี
- กุญแจ
- บัตรเข้าอาคาร
- รีโมตที่จอดรถ
- เอกสารรับประกัน
- ใบเสร็จค่าส่วนกลาง
- รายงานตรวจรับห้อง
- รายการเฟอร์นิเจอร์และทรัพย์สิน
เราสามารถช่วยประสานงานหลังการโอนเพิ่มเติม เช่น
- เปลี่ยนชื่อกับนิติบุคคลอาคารชุด
- เปลี่ยนชื่อผู้ใช้ไฟฟ้าและน้ำประปา
- จัดหาผู้ดูแลห้อง
- จัดหาผู้เช่า
- ประสานงานซ่อมแซม
- ดูแลทรัพย์สินในระหว่างที่ลูกค้าอยู่ต่างประเทศ
หลังรับกุญแจ
การโอนไม่ใช่จุดสิ้นสุด การปล่อยเช่า การดูแลห้องจากต่างประเทศ หน้าที่ด้านภาษีและนิติบุคคลประจำปี รวมถึงวีซ่าและการพำนักของคุณ — ระบุขอบเขตงาน ข้อยกเว้น และการแบ่งหน้าที่ไว้ชัดเจน
สิ่งที่งานนี้ทำไม่ได้
ข้อจำกัดของการให้บริการ ระบุไว้อย่างตรงไปตรงมา
ข้อจำกัดเหล่านี้เป็นส่วนหนึ่งของบริการ ไม่ใช่ข้อความปฏิเสธความรับผิดที่แปะเพิ่มไว้ภายหลัง และเป็นข้อความเดียวกับที่ปรากฏอยู่ข้างขั้นตอนที่เกี่ยวข้อง
การตรวจรับห้องโดยนายหน้าหรือทนายความเป็นการตรวจสอบสภาพทั่วไปที่สามารถสังเกตเห็นได้ ไม่ใช่การรับรองโครงสร้าง ระบบวิศวกรรม หรือคุณภาพงานก่อสร้างในเชิงเทคนิค หากลูกค้าต้องการผลการตรวจสอบเชิงวิศวกรรม ควรใช้ผู้ตรวจรับห้อง วิศวกร หรือผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านเพิ่มเติม
การตรวจสอบในขั้นตอนนี้เป็นการตรวจสอบสภาพทั่วไป ไม่ใช่การตรวจสอบเชิงวิศวกรรมหรือโครงสร้าง
การตรวจสอบทางกฎหมายช่วยลดความเสี่ยง แต่ไม่สามารถรับประกันราคาตลาดในอนาคต ผลตอบแทนจากการลงทุน รายได้จากการปล่อยเช่า หรือการเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์สินได้
การอนุมัติสินเชื่อเป็นดุลพินิจของธนาคาร และเราไม่สามารถรับประกันผลการอนุมัติได้
ความเป็นอิสระและผลประโยชน์ขัดกัน
เราทำหน้าที่ให้ฝ่ายผู้ซื้อ และเราจะบอกคุณว่าเราได้รับค่าตอบแทนจากใคร
เราทำหน้าที่เป็นตัวแทนฝ่ายลูกค้า — ทั้งในฐานะตัวแทนของผู้ซื้อและทนายความของผู้ซื้อ — โดยให้ความสำคัญกับผลประโยชน์ ความปลอดภัย และความโปร่งใสของลูกค้าเป็นหลัก หากเราได้รับค่าตอบแทน ค่านายหน้า หรือผลประโยชน์จากผู้ขาย โครงการ ตัวแทนรายอื่น หรือผู้จัดหาสินค้าหรือผู้ให้บริการที่เราแนะนำให้คุณ เราจะแจ้งให้ลูกค้าทราบล่วงหน้าอย่างชัดเจน เพื่อป้องกันความขัดแย้งทางผลประโยชน์และรักษาความเป็นอิสระในการให้คำแนะนำทางกฎหมาย
งานกฎหมายเป็นการว่าจ้างแยกต่างหากกับสำนักงานกฎหมายสุวรรณวราภายใต้ค่าวิชาชีพของสำนักงานเอง ไม่รวมอยู่ในค่านายหน้า และคุณมีอิสระที่จะแต่งตั้งที่ปรึกษารายอื่นได้ตลอดเวลา
นี่คือเหตุผลที่เราระบุบทบาทของสำนักงานไว้ในทุกหน้า งานนายหน้าและงานกฎหมายแยกจากกัน ว่าจ้างแยกกัน และคุณมีอิสระที่จะแต่งตั้งที่ปรึกษากฎหมายรายอื่นได้ตลอดเวลา
จุดที่งานนายหน้าสิ้นสุดและการว่าจ้างเริ่มต้น
สองบทบาท ที่แยกออกจากกันโดยตั้งใจ
สุวรรณวรา พร็อพเพอร์ตี้ อาจได้รับค่าตอบแทนนายหน้าเมื่อธุรกรรมสำเร็จ บริการทางกฎหมาย (หากลูกค้าร้องขอ) ให้บริการแยกต่างหากโดยสำนักงานกฎหมายสุวรรณวรา ภายใต้สัญญาว่าจ้างแยกต่างหาก ลูกค้ายังคงมีอิสระในการแต่งตั้งที่ปรึกษากฎหมายรายอื่น
งานกฎหมายเป็นการว่าจ้างแยกต่างหากกับสำนักงานกฎหมายสุวรรณวราภายใต้ค่าวิชาชีพของสำนักงานเอง ไม่รวมอยู่ในค่านายหน้า และคุณมีอิสระที่จะแต่งตั้งที่ปรึกษารายอื่นได้ตลอดเวลา
การว่าจ้างเริ่มหลังการตรวจสอบผลประโยชน์ขัดกันและการทำหนังสือว่าจ้างที่ระบุขอบเขตงาน ค่าบริการ และภาระหน้าที่ของแต่ละฝ่าย
หน้านี้อธิบายบริการและข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายสำหรับกรณีของบุคคลใด
ปรึกษาเรา