Eine Eigentumswohnung als ausländischer Käufer kaufen
Jeder Schritt, vom ersten Gespräch bis zu dem Tag, an dem Wohnung und Unterlagen übergeben werden. Bei jedem Schritt: was wir tun, was er umfasst und wo die Grenzen dieser Arbeit liegen.
Inhalt
Die Schritte der Reihe nach
- Ihre Vorstellungen aufnehmen und den Bedarf klären
- Prüfen, ob Sie Eigentum erwerben können
- Wohnungen suchen und in die engere Wahl nehmen
- Die Wohnung in Ihrem Namen besichtigen
- Den Preis prüfen und verhandeln
- Rechtliche Prüfung der Wohnung
- Die Reservierungsvereinbarung prüfen und aufsetzen
- Den Kaufvorvertrag prüfen und verhandeln
- Beratung zur Überweisung der Mittel aus dem Ausland
- Die Wohnung vor der Übertragung abnehmen
- Prüfung durch einen Ingenieur oder Fachmann
- Die Nachbesserungen prüfen
- Die Unterlagen für den Übertragungstag vorbereiten
- Steuern und Kosten am Übertragungstag prüfen
- Ihre Vertretung beim Grundamt
- Wohnung und Unterlagen nach der Übertragung übernehmen
4 Schritte
Bedarf, Erwerbsfähigkeit und Suche
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Schritt 1
Ihre Vorstellungen aufnehmen und den Bedarf klären
Zu Beginn erheben wir die grundlegenden Angaben, etwa:
- Staatsangehörigkeit
- Land des Wohnsitzes
- Budget
- Gewünschte Lage
- Kauf zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage
- Eine neue Wohnung oder ein Wiederverkauf
- Wie der Kauf bezahlt wird
- Herkunft der Mittel
- Der Zeitrahmen, in dem Sie kaufen möchten
- Ob Sie persönlich anwesend sind oder über eine Vollmacht handeln
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Schritt 2
Prüfen, ob Sie Eigentum erwerben können
Vor allem anderen prüfen wir, ob Sie in Thailand Eigentum an einer Eigentumswohnung erwerben können. Die Prüfung kann Folgendes umfassen:
- Staatsangehörigkeit und Status des Käufers
- Der Anteil des Gebäudes, der bereits in ausländischem Eigentum steht
- Herkunft der Mittel
- Wie die Mittel aus dem Ausland überwiesen werden
- Familienstand
- Die am Übertragungstag erforderlichen Unterlagen
- Ob eine Vollmacht erforderlich sein wird
Wie viel Ausländerquote in einem Gebäude verbleibt, bestätigt die Eigentümergemeinschaft schriftlich. Bis dahin steht jede Zahl unter dem Vorbehalt der Bestätigung und kann sich ändern, wenn andere Wohnungen übertragen werden.
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Schritt 3
Wohnungen suchen und in die engere Wahl nehmen
Wir suchen und sichten geeignete Wohnungen und wägen dabei sowohl die allgemeinen Fragen ab als auch die, die sich nur für ausländische Käufer stellen:
- Lage und Verkehrsanbindung
- Der Kaufpreis
- Der Zustand der Anlage
- Der Zustand der Wohnung
- Das Hausgeld für die Gemeinschaftsflächen
- Wie gut sich die Wohnung zum Vermieten eignet
- Wie gut sie sich aus dem Ausland verwalten lässt
- Beschränkungen der Vermietung
- Der Anteil ausländischen Eigentums im Gebäude
- Ob die Wohnung an einen ausländischen Käufer übertragen werden kann
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Schritt 4
Die Wohnung in Ihrem Namen besichtigen
Wenn Sie sich außerhalb Thailands aufhalten, können wir für Sie tätig werden:
- Die Wohnung in Ihrem Namen besichtigen
- Fotos und Videos aufnehmen
- Ihnen die Wohnung im Live-Videoanruf zeigen
- Die Gemeinschaftsflächen prüfen
- Das Umfeld prüfen
- Vorzüge, Nachteile und Risiken berichten
- Mehrere Wohnungen und Anlagen für Sie vergleichen
Die Prüfung in diesem Schritt ist eine allgemeine Zustandsprüfung. Sie ist keine ingenieurtechnische oder statische Untersuchung.
1 Schritte
Preis und Konditionen
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Schritt 5
Den Preis prüfen und verhandeln
Wir verhandeln für Sie mit dem Verkäufer, dem Projekt oder dessen Vertreter über Punkte wie:
- Der Kaufpreis
- Die Höhe der Reservierungszahlung
- Die Höhe der Anzahlung
- Die Zahlungsbedingungen
- Der Tag der Eigentumsübertragung
- Möbel und Ausstattung in der Wohnung
- Die am Übertragungstag fälligen Kosten und Steuern
- Die Beseitigung von Mängeln
- Die Abnahme der Wohnung
- Was gilt, wenn Sie nicht nach Thailand reisen können
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3 Schritte
Rechtliche Prüfung und Verträge
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Schritt 6
Rechtliche Prüfung der Wohnung
Wir führen die rechtliche Prüfung durch, bevor Sie einen erheblichen Betrag zahlen. Der Prüfungsumfang kann Folgendes umfassen:
- Die Eigentumsurkunde der Wohnung
- Der Name des aktuell eingetragenen Eigentümers
- Bestehende Hypotheken auf der Wohnung
- Pfändungen oder eingetragene Verfügungsbeschränkungen
- Belastungen
- Übertragungsbeschränkungen
- Rückstände beim Hausgeld
- Die Schuldenfreiheitsbescheinigung
- Der Anteil ausländischen Eigentums im Gebäude
- Die Satzung der Eigentümergemeinschaft
- Rechte am Stellplatz
- Beschränkungen der Vermietung
- Damit verbundene Streitigkeiten oder rechtliche Probleme
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Schritt 7
Die Reservierungsvereinbarung prüfen und aufsetzen
Wir prüfen oder erstellen die Reservierungsvereinbarung so, dass ihre Bedingungen einen ausländischen Käufer schützen, zum Beispiel:
- Die Reservierungszahlung ist erstattbar, wenn ein rechtliches Problem festgestellt wird
- Die Reservierungszahlung ist erstattbar, wenn die Ausländerquote nicht ausreicht
- Die Reservierungszahlung ist erstattbar, wenn das Eigentum nicht auf Sie übertragen werden kann
- Der Verkäufer muss die vollständigen Übertragungsunterlagen bereitstellen
- Der Verkäufer muss die Hypothek vor oder bei der Übertragung löschen
- Die Liste der Möbel und Ausstattung
- Die Bedingungen der Wohnungsabnahme sind festgehalten
- Die Haftung bei Vertragsverletzung
Sie sollten weder eine Reservierungszahlung noch eine Anzahlung leisten, ohne ein Dokument, das die Bedingungen klar festhält.
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Schritt 8
Den Kaufvorvertrag prüfen und verhandeln
Wir prüfen, entwerfen oder ändern den Kaufvorvertrag so, dass er Sie in Punkten wie diesen schützt:
- Die Berechtigung des ausländischen Käufers zum Eigentumserwerb
- Die Ausländerquote (Foreign Ownership Quota)
- Die Überweisung der Mittel aus dem Ausland
- Die von der Bank ausgestellten Nachweise
- Der Zahlungsplan
- Die Löschung der bestehenden Hypothek
- Die Abnahme der Wohnung
- Die Übergabe der Wohnung
- Die Aufteilung von Steuern und Gebühren
- Die Rückzahlungsbedingungen
- Was gilt, wenn das Eigentum nicht übertragen werden kann
- Die Erteilung einer Vollmacht
- Die Erstellung zweisprachiger Dokumente
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1 Schritte
Mittel aus dem Ausland
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Schritt 9
Beratung zur Überweisung der Mittel aus dem Ausland
Wir beraten Sie dazu, wie die Kaufmittel nach Thailand gelangen, unter anderem:
- Wie der Verwendungszweck der Überweisung anzugeben ist
- Der Name des Absenders
- Der Name des Käufers
- Der Name des Empfängers
- Die überwiesene Währung
- Der Betrag
- Die von der Bank ausgestellten Unterlagen
- Der Nachweis über den Erhalt der Mittel aus dem Ausland
- Die vom Grundamt verlangten Unterlagen
Wir prüfen die Bankunterlagen vor dem Übertragungstermin, um das Risiko zu verringern, dass das Grundamt die Eintragung ablehnt.
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3 Schritte
Abnahme der Wohnung
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Schritt 10
Die Wohnung vor der Übertragung abnehmen
Wir können die Abnahme in Ihrem Namen wahrnehmen und den grundlegenden Zustand prüfen, etwa:
- Böden, Wände und Decken
- Türen und Fenster
- Die Elektroinstallation
- Die Wasserversorgung
- Die Klimageräte
- Die Sanitärobjekte
- Die Entwässerung
- Anzeichen von Undichtigkeiten
- Risse
- Möbel
- Elektrogeräte
- Schlüssel und Zutrittskarten
- Wasser- und Stromzähler
Wir senden Ihnen Fotos, Video und einen Bericht und erstellen eine Mängelliste, die der Verkäufer abarbeiten soll.
Eine Abnahme durch einen Makler oder einen Anwalt ist eine allgemeine Prüfung des sichtbaren Zustands. Sie ist keine Bestätigung der Tragwerks-, der gebäudetechnischen Systeme oder der technischen Qualität der Bauarbeiten. Wenn Sie eine ingenieurtechnische Beurteilung wünschen, sollten zusätzlich ein Abnahmeprüfer, ein Ingenieur oder eine andere Fachperson hinzugezogen werden.
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Schritt 11
Prüfung durch einen Ingenieur oder Fachmann
Wenn Sie die Wohnung nicht selbst prüfen können oder vor der Übertragung mehr Sicherheit wünschen, können wir einen Abnahmeprüfer oder Ingenieur mit einer eingehenden Prüfung beauftragen. Sie kann umfassen:
- Die Elektroinstallation
- Die Wasserversorgung
- Feuchtigkeit
- Wassereintritt
- Ebenheit und Gefälle des Bodens
- Die Qualität der Montagearbeiten
- Die Klimaanlage
- Einbaumöbel und Einbauten
- Türen und Fenster
- Der Zustand von Wänden und Decken
- Die Qualität der Bau- und Ausbauarbeiten
Wir senden Ihnen den Bericht und nutzen seine Feststellungen, um beim Verkäufer eine Behebung vor dem Übertragungstermin zu erwirken.
Das Honorar für eine Prüfung durch einen Ingenieur oder Fachmann kann getrennt vom Anwaltshonorar und von der Maklerprovision berechnet werden.
Eine Abnahme durch einen Makler oder einen Anwalt ist eine allgemeine Prüfung des sichtbaren Zustands. Sie ist keine Bestätigung der Tragwerks-, der gebäudetechnischen Systeme oder der technischen Qualität der Bauarbeiten. Wenn Sie eine ingenieurtechnische Beurteilung wünschen, sollten zusätzlich ein Abnahmeprüfer, ein Ingenieur oder eine andere Fachperson hinzugezogen werden.
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Schritt 12
Die Nachbesserungen prüfen
Sobald der Verkäufer die Mängel bearbeitet hat, stimmen wir eine Nachabnahme ab und berichten Ihnen. Sind sie nicht vollständig behoben, beraten wir Sie zu den Möglichkeiten, etwa:
- Vom Verkäufer weitere Nachbesserungen verlangen
- Den Übertragungstermin verschieben
- Eine Preisminderung verhandeln
- Einen Einbehalt eines Teils des Kaufpreises verhandeln
- Die verbleibenden Pflichten des Verkäufers schriftlich festhalten
3 Schritte
Eigentumsübertragung
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Schritt 13
Die Unterlagen für den Übertragungstag vorbereiten
Wir bereiten die Unterlagen vor und prüfen sie, etwa:
- Der Reisepass
- Eine Kopie des Reisepasses
- Einreise- und Aufenthaltsunterlagen
- Nachweis der Überweisung aus dem Ausland
- Die von der Bank ausgestellten Unterlagen
- Der Kaufvorvertrag
- Die Vollmacht
- Unterlagen zum Familienstand
- Die Schuldenfreiheitsbescheinigung
- Die Bescheinigung über die Ausländerquote
- Unterlagen der Eigentümergemeinschaft
- Die Unterlagen des Verkäufers
Wenn Sie im Ausland sind, können wir die Vollmacht erstellen und Sie zu Beglaubigung, Unterschriftsbeglaubigung oder Übersetzung beraten, soweit diese erforderlich sind.
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Schritt 14
Steuern und Kosten am Übertragungstag prüfen
Wir prüfen die anfallenden Kosten und teilen sie Ihnen vorab mit, etwa:
- Die Übertragungsgebühr
- Die Quellensteuer
- Die spezielle Gewerbesteuer
- Die Stempelsteuer
- Die Gebühr für die Hypothekenlöschung
- Das Hausgeld für die Gemeinschaftsflächen
- Der Beitrag zur Instandhaltungsrücklage
- Von der Eigentümergemeinschaft erhobene Kosten
- Bankgebühren
- Gebühren für Auslandsüberweisungen
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Schritt 15
Ihre Vertretung beim Grundamt
Wenn Sie nach Thailand reisen, begleiten wir Sie am Übertragungstag. Können Sie nicht reisen, können wir aufgrund einer wirksamen Vollmacht für Sie handeln. Unsere Aufgaben umfassen:
- Die Unterlagen prüfen, bevor unterschrieben wird
- Namen und Angaben des Käufers prüfen
- Die Wohnung prüfen
- Prüfen, dass die Hypothek gelöscht ist
- Die Beträge prüfen
- Steuern und Gebühren prüfen
- Mit Verkäufer, Bank, Eigentümergemeinschaft und Grundamt abstimmen
- Die Eigentumsunterlagen in Ihrem Namen entgegennehmen
- Ihnen einen Bericht über die Übertragung senden
1 Schritte
Nach der Übertragung
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Schritt 16
Wohnung und Unterlagen nach der Übertragung übernehmen
Nach der Übertragung prüfen wir, ob Sie alles erhalten haben, was Ihnen zusteht, etwa:
- Die Eigentumsurkunde der Wohnung
- Der vom Grundamt ausgestellte Kaufvertrag
- Die Belege über Gebühren und Steuern
- Die Schlüssel
- Die Zutrittskarte für das Gebäude
- Die Fernbedienung für den Stellplatz
- Die Garantieunterlagen
- Der Beleg über das Hausgeld
- Der Abnahmebericht
- Die Liste der Möbel und Gegenstände
Auch nach der Übertragung können wir unterstützen, etwa bei:
- Die Namensänderung bei der Eigentümergemeinschaft
- Die Umschreibung der Strom- und Wasserverträge
- Die Vermittlung einer Betreuung für die Wohnung
- Die Suche nach einem Mieter
- Die Koordination von Reparaturen
- Die Betreuung der Immobilie, während Sie im Ausland sind
Nach der Schlüsselübergabe
Mit der Umschreibung ist es nicht getan. Die Wohnung vermieten, sie aus der Ferne betreuen lassen, die jährlichen Steuer- und Eigentümergemeinschaftspflichten sowie Ihr eigenes Visum und Ihr Aufenthalt — mit Umfang, Ausschlüssen und Zuständigkeiten.
Was diese Arbeit nicht leisten kann
Die Grenzen der Leistung, klar benannt
Diese Grenzen gehören zur Leistung; sie sind kein nachträglich angehängter Haftungsausschluss. Es sind dieselben Sätze, die neben den Schritten stehen, zu denen sie gehören.
Eine Abnahme durch einen Makler oder einen Anwalt ist eine allgemeine Prüfung des sichtbaren Zustands. Sie ist keine Bestätigung der Tragwerks-, der gebäudetechnischen Systeme oder der technischen Qualität der Bauarbeiten. Wenn Sie eine ingenieurtechnische Beurteilung wünschen, sollten zusätzlich ein Abnahmeprüfer, ein Ingenieur oder eine andere Fachperson hinzugezogen werden.
Die Prüfung in diesem Schritt ist eine allgemeine Zustandsprüfung. Sie ist keine ingenieurtechnische oder statische Untersuchung.
Die rechtliche Prüfung verringert das Risiko, kann aber weder den künftigen Marktpreis noch die Rendite einer Anlage, Mieteinnahmen oder eine Wertsteigerung der Immobilie garantieren.
Die Kreditbewilligung liegt im Ermessen der Bank; wir können das Ergebnis eines Antrags nicht garantieren.
Unabhängigkeit und Interessenkonflikte
Wir handeln für den Käufer — und sagen Ihnen, von wem wir vergütet werden
Wir handeln für den Käufer — als Ihr Makler und als Ihr Anwalt — und stellen Ihre Interessen, Ihren Schutz und die Transparenz Ihnen gegenüber an die erste Stelle. Erhalten wir von einem Verkäufer, einem Bauträger, einem anderen Makler oder von einem Lieferanten oder Dienstleistungspartner, den wir Ihnen vorstellen, eine Vergütung, eine Maklerprovision oder einen sonstigen Vorteil, teilen wir Ihnen dies vorab und in klaren Worten mit, damit ein Interessenkonflikt vermieden und unsere Unabhängigkeit bei der rechtlichen Beratung gewahrt bleibt.
Rechtliche Arbeit ist ein gesondertes Mandat bei Suwanvara Law Firm zu deren eigenem Honorar und wird niemals in eine Maklerprovision eingerechnet. Es steht Ihnen jederzeit frei, einen anderen Berater zu beauftragen.
Deshalb wird die Rolle der Kanzlei auf jeder Seite genannt: Maklertätigkeit und Rechtsdienstleistung sind getrennt, werden getrennt beauftragt, und es steht Ihnen jederzeit frei, einen anderen Rechtsberater zu bestellen.
Wo die Maklertätigkeit endet und das Mandat beginnt
Zwei Rollen, bewusst getrennt gehalten
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Das Mandat beginnt nach einer Interessenkonfliktprüfung und mit einem schriftlichen Mandatsvertrag, der den Leistungsumfang, das Honorar und die Pflichten beider Seiten festhält.
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