Acheter un logement en tant qu'acquéreur étranger
Chaque étape, du premier échange au jour où le logement et ses documents vous sont remis. À chaque étape : ce que nous faisons, ce que cela couvre, et où se situent les limites de ce travail.
Sommaire
Les étapes, dans l'ordre
- Recueillir votre demande et analyser vos besoins
- Vérifier que vous pouvez détenir le titre de propriété
- Rechercher et présélectionner des logements
- Visiter le logement à votre place
- Analyser le prix et négocier
- Audit juridique du lot
- Examiner et rédiger le contrat de réservation
- Examiner et négocier le compromis de vente
- Conseiller sur le transfert des fonds depuis l'étranger
- Réceptionner le logement avant le transfert
- Inspection par un ingénieur ou un spécialiste
- Contrôler les reprises
- Préparer les documents pour le jour du transfert
- Vérifier les taxes et les frais du jour du transfert
- Vous représenter au bureau des terres
- Prendre livraison du logement et des documents
4 étapes
Cadrage, éligibilité et recherche
01
Étape 1
Recueillir votre demande et analyser vos besoins
Nous commençons par recueillir les informations de base, par exemple :
- Nationalité
- Pays de résidence
- Budget
- Emplacement souhaité
- Achat pour habiter ou pour investir
- Un logement neuf ou une revente
- Le mode de paiement de l'acquisition
- Origine des fonds
- Le calendrier dans lequel vous vous situez
- Si vous serez présent en personne ou agirez par procuration
02
Étape 2
Vérifier que vous pouvez détenir le titre de propriété
Avant toute chose, nous vérifions si vous êtes en mesure de détenir la propriété d'un lot de copropriété en Thaïlande. Cette vérification peut porter sur :
- La nationalité et le statut de l'acquéreur
- La part de l'immeuble déjà détenue par des étrangers
- Origine des fonds
- La manière dont les fonds seront transférés depuis l'étranger
- Situation matrimoniale
- Les documents requis le jour du transfert
- La nécessité éventuelle d'une procuration
La part de quota étranger restant dans un immeuble est confirmée par écrit par le syndicat de copropriété. Jusque-là, tout chiffre est sous réserve de confirmation et peut évoluer au fur et à mesure des transferts d'autres lots.
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03
Étape 3
Rechercher et présélectionner des logements
Nous recherchons et présélectionnons les logements adaptés, en pesant à la fois les questions ordinaires et celles qui ne se posent qu'à un acquéreur étranger :
- Emplacement et desserte
- Le prix de vente
- L'état de la résidence
- L'état du logement
- Les charges de copropriété
- Son adéquation à la location
- La facilité de gestion depuis l'étranger
- Les restrictions à la location
- La part de propriété étrangère dans l'immeuble
- Si le bien est en état d'être transféré à un acquéreur étranger
04
Étape 4
Visiter le logement à votre place
Si vous êtes hors de Thaïlande, nous pouvons agir pour votre compte :
- Visiter le logement à votre place
- Prendre des photos et des vidéos
- Vous faire visiter le logement en visioconférence en direct
- Vérifier les parties communes
- Vérifier l'environnement alentour
- Rapporter les avantages, les inconvénients et les risques
- Comparer pour vous plusieurs logements et résidences
La vérification à ce stade est un examen général de l'état du bien. Ce n'est pas une expertise technique ou structurelle.
1 étapes
Prix et conditions
05
Étape 5
Analyser le prix et négocier
Nous négocions pour votre compte avec le vendeur, la résidence ou son agent sur des points tels que :
- Le prix de vente
- Le montant de la réservation
- Le montant de l'acompte
- Les conditions de paiement
- La date du transfert de propriété
- Le mobilier et les équipements du logement
- Les frais et taxes dus le jour du transfert
- La réparation des défauts
- La réception du logement
- Ce qu'il advient si vous ne pouvez pas vous rendre en Thaïlande
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3 étapes
Vérifications juridiques et contrats
06
Étape 6
Audit juridique du lot
Nous réalisons l'audit juridique avant que vous ne versiez une somme importante. Cet examen peut porter sur :
- Le titre de propriété du lot
- Le nom du propriétaire actuellement inscrit
- Toute hypothèque grevant le lot
- Toute saisie ou opposition inscrite
- Les charges grevant le lot
- Les restrictions au transfert
- Les arriérés de charges
- Le certificat de non-dette
- La part de propriété étrangère dans l'immeuble
- Le règlement du syndicat de copropriété
- Les droits de stationnement
- Les restrictions à la location
- Les litiges ou problèmes juridiques liés au bien
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07
Étape 7
Examiner et rédiger le contrat de réservation
Nous examinons ou rédigeons le contrat de réservation afin que ses clauses protègent un acquéreur étranger, par exemple :
- La réservation est restituable si un problème juridique est découvert
- La réservation est restituable si le quota étranger est insuffisant
- La réservation est restituable si la propriété ne peut pas vous être transférée
- Le vendeur doit fournir l'intégralité des documents de transfert
- Le vendeur doit lever l'hypothèque avant ou lors du transfert
- La liste du mobilier et des équipements
- Les conditions de réception du logement sont précisées
- La responsabilité en cas de manquement au contrat
Vous ne devriez verser ni réservation ni acompte sans un document énonçant clairement les conditions.
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08
Étape 8
Examiner et négocier le compromis de vente
Nous examinons, rédigeons ou modifions le compromis de vente afin de vous protéger sur des points tels que :
- La capacité de l'acquéreur étranger à détenir le titre
- Le quota de propriété étrangère (Foreign Ownership Quota)
- Le transfert des fonds depuis l'étranger
- Les justificatifs émis par la banque
- L'échéancier de paiement
- La mainlevée de l'hypothèque existante
- La réception du logement
- La remise du logement
- La répartition des taxes et des frais
- Les conditions de remboursement
- Ce qu'il advient si la propriété ne peut pas être transférée
- L'octroi d'une procuration
- L'établissement de documents bilingues
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1 étapes
Fonds venus de l'étranger
09
Étape 9
Conseiller sur le transfert des fonds depuis l'étranger
Nous vous conseillons sur l'acheminement des fonds d'acquisition vers la Thaïlande, notamment :
- La manière d'indiquer l'objet du transfert
- Le nom de l'expéditeur des fonds
- Le nom de l'acquéreur
- Le nom du bénéficiaire
- La devise transférée
- Le montant
- Les documents émis par la banque
- La preuve de réception des fonds venus de l'étranger
- Les documents exigés par le bureau des terres
Nous vérifions les documents bancaires avant la date du transfert, afin de réduire le risque que le bureau des terres refuse l'enregistrement.
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3 étapes
Réception du logement
10
Étape 10
Réceptionner le logement avant le transfert
Nous pouvons procéder à la réception pour votre compte et vérifier l'état général, par exemple :
- Sols, murs et plafonds
- Portes et fenêtres
- L'installation électrique
- L'alimentation en eau
- La climatisation
- Les appareils sanitaires
- L'évacuation des eaux
- Les traces d'infiltration
- Les fissures
- Le mobilier
- Les appareils électriques
- Les clés et les cartes d'accès
- Les compteurs d'eau et d'électricité
Nous vous adressons des photos, une vidéo et un rapport, et établissons une liste de réserves à faire lever par le vendeur.
L'inspection réalisée par un intermédiaire ou un avocat est un examen général de ce qui est visible. Elle ne certifie ni la structure, ni les systèmes techniques, ni la qualité technique des travaux de construction. Si vous souhaitez un avis d'ingénieur, il convient de faire intervenir en outre un inspecteur de réception, un ingénieur ou un autre spécialiste.
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11
Étape 11
Inspection par un ingénieur ou un spécialiste
Si vous ne pouvez pas examiner le logement vous-même, ou souhaitez plus de certitude avant le transfert, nous pouvons faire intervenir un inspecteur de réception ou un ingénieur pour une inspection détaillée. Elle peut porter sur :
- L'installation électrique
- L'alimentation en eau
- L'humidité
- Les infiltrations
- La planéité et la pente du sol
- La qualité des travaux d'installation
- Le système de climatisation
- Les aménagements intégrés
- Portes et fenêtres
- L'état des murs et des plafonds
- La qualité des travaux de construction et de finition
Nous vous transmettons le rapport et nous appuyons sur ses constats pour obtenir du vendeur les reprises nécessaires avant la date du transfert.
Les honoraires d'une inspection par un ingénieur ou un spécialiste peuvent être facturés séparément des honoraires juridiques et de la commission d'intermédiation.
L'inspection réalisée par un intermédiaire ou un avocat est un examen général de ce qui est visible. Elle ne certifie ni la structure, ni les systèmes techniques, ni la qualité technique des travaux de construction. Si vous souhaitez un avis d'ingénieur, il convient de faire intervenir en outre un inspecteur de réception, un ingénieur ou un autre spécialiste.
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12
Étape 12
Contrôler les reprises
Une fois les défauts traités par le vendeur, nous organisons une contre-visite et vous en rendons compte. S'ils n'ont pas été entièrement levés, nous vous conseillons sur les options, par exemple :
- Demander au vendeur des reprises complémentaires
- Reporter la date du transfert
- Négocier une réduction du prix
- Négocier la retenue d'une partie du prix
- Consigner par écrit les obligations restantes du vendeur
3 étapes
Transfert de propriété
13
Étape 13
Préparer les documents pour le jour du transfert
Nous préparons et vérifions les documents, par exemple :
- Le passeport
- Une copie du passeport
- Les documents d'immigration
- La preuve du transfert des fonds depuis l'étranger
- Les documents émis par la banque
- Le compromis de vente
- La procuration
- Les documents relatifs à la situation matrimoniale
- Le certificat de non-dette
- L'attestation de quota étranger
- Les documents du syndicat de copropriété
- Les documents du vendeur
Si vous êtes à l'étranger, nous pouvons établir la procuration et vous indiquer la certification, la légalisation de signature ou la traduction qui pourraient être requises.
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14
Étape 14
Vérifier les taxes et les frais du jour du transfert
Nous vérifions les frais en jeu et vous les indiquons à l'avance, par exemple :
- Les droits de mutation
- La retenue à la source sur le revenu
- La taxe commerciale spécifique
- Le droit de timbre
- Les frais de mainlevée d'hypothèque
- Les charges de copropriété
- La contribution au fonds de réserve
- Les frais réclamés par le syndicat de copropriété
- Les frais bancaires
- Les frais de virement international
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15
Étape 15
Vous représenter au bureau des terres
Si vous venez en Thaïlande, nous vous accompagnons le jour du transfert. Si vous ne pouvez pas vous déplacer, nous pouvons agir pour vous en vertu d'une procuration valable. Notre rôle comprend :
- Vérifier les documents avant toute signature
- Vérifier le nom et les données de l'acquéreur
- Vérifier le lot
- Vérifier la mainlevée de l'hypothèque
- Vérifier les montants
- Vérifier les taxes et les frais
- Assurer la coordination avec le vendeur, la banque, le syndicat et le bureau des terres
- Recevoir les titres de propriété pour votre compte
- Vous adresser un compte rendu du transfert
1 étapes
Après le transfert
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Étape 16
Prendre livraison du logement et des documents
Après le transfert, nous vérifions que vous avez bien reçu tout ce qui vous revient, par exemple :
- Le titre de propriété du lot
- Le contrat de vente établi par le bureau des terres
- Les reçus des frais et des taxes
- Les clés
- La carte d'accès à l'immeuble
- La télécommande du parking
- Les documents de garantie
- Le reçu des charges de copropriété
- Le rapport de réception
- La liste du mobilier et des biens
Nous pouvons également vous aider après le transfert, par exemple pour :
- Le changement de nom auprès du syndicat de copropriété
- Le changement de titulaire des contrats d'électricité et d'eau
- La recherche d'une personne pour veiller sur le logement
- La recherche d'un locataire
- La coordination des réparations
- La surveillance du bien pendant que vous êtes hors de Thaïlande
Après les clés
Le transfert n'est pas la fin. Mettre le logement en location, le faire suivre depuis l'étranger, les obligations fiscales et de copropriété annuelles, votre visa et votre séjour — avec le périmètre, les exclusions et la répartition des rôles.
Ce que ce travail ne peut pas faire
Les limites du service, énoncées simplement
Ces limites font partie du service ; ce n'est pas une clause de non-responsabilité ajoutée après coup. Ce sont les mêmes phrases que celles qui figurent à côté des étapes concernées.
L'inspection réalisée par un intermédiaire ou un avocat est un examen général de ce qui est visible. Elle ne certifie ni la structure, ni les systèmes techniques, ni la qualité technique des travaux de construction. Si vous souhaitez un avis d'ingénieur, il convient de faire intervenir en outre un inspecteur de réception, un ingénieur ou un autre spécialiste.
La vérification à ce stade est un examen général de l'état du bien. Ce n'est pas une expertise technique ou structurelle.
L'examen juridique réduit le risque, mais il ne peut garantir ni le prix futur du marché, ni le rendement d'un investissement, ni les revenus locatifs, ni une quelconque hausse de la valeur du bien.
L'octroi du prêt relève de l'appréciation de la banque et nous ne pouvons pas garantir l'issue d'une demande.
Indépendance et conflits d'intérêts
Nous agissons pour l'acquéreur, et nous vous disons ce que nous percevons
Nous agissons pour l'acquéreur — comme votre intermédiaire et comme votre avocat — et nous plaçons vos intérêts, votre protection et la transparence à votre égard avant tout. Si nous percevons une rémunération, une commission d'intermédiation ou tout autre avantage de la part d'un vendeur, d'un promoteur, d'un autre agent, ou d'un fournisseur ou partenaire de services que nous vous présentons, nous vous en informerons à l'avance et en termes clairs, afin de prévenir tout conflit d'intérêts et de préserver notre indépendance dans le conseil juridique que nous vous donnons.
Le travail juridique fait l’objet d’un mandat distinct avec Suwanvara Law Firm, au titre de ses propres honoraires, jamais intégrés à une commission de courtage immobilier. Vous restez libre de désigner un autre conseil à tout moment.
C'est la raison pour laquelle le rôle du cabinet est indiqué sur chaque page : l'intermédiation et le travail juridique sont distincts, ils font l'objet de mandats séparés, et vous restez libre de désigner un autre conseil juridique à tout moment.
Là où s'arrête l'intermédiation et où commence le mandat
Deux rôles, tenus séparés à dessein
Suwanvara Property peut percevoir une commission d’intermédiation lorsqu’une transaction aboutit. Les services juridiques, lorsqu’ils sont demandés, sont fournis séparément par Suwanvara Law Firm dans le cadre d’un mandat distinct. Le client reste libre de désigner un autre conseil juridique.
Le travail juridique fait l’objet d’un mandat distinct avec Suwanvara Law Firm, au titre de ses propres honoraires, jamais intégrés à une commission de courtage immobilier. Vous restez libre de désigner un autre conseil à tout moment.
Le mandat débute après une vérification des conflits d’intérêts et la signature d’une lettre de mission écrite précisant le périmètre, les honoraires et les obligations de chacune des parties.
Cette page décrit des services et des informations générales. Elle ne constitue pas un conseil juridique portant sur la situation d’une personne déterminée.
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