Acheter un logement en tant qu'acquéreur thaïlandais
Chaque étape, du premier échange au jour où vous recevez les clés et les documents. À chaque étape : ce que nous faisons, ce que cela couvre, et où se situent les limites de ce travail.
Sommaire
Les étapes, dans l'ordre
- Recueillir votre demande et analyser vos besoins
- Rechercher et présélectionner des logements
- Organiser la visite et s'y rendre
- Analyser le prix et négocier
- Audit juridique du lot
- Examiner et rédiger le contrat de réservation
- Examiner et négocier le compromis de vente
- Coordonner le prêt bancaire
- Dans l'attente de la décision de la banque
- Réceptionner le logement avant le transfert
- Inspection par un ingénieur ou un spécialiste
- Contrôler les reprises avant le transfert
- Préparer les documents pour le jour du transfert
- Vérifier les taxes et les frais du jour du transfert
- Le transfert de propriété au bureau des terres
- Prendre livraison du logement et des documents
3 étapes
Cadrage et recherche
01
Étape 1
Recueillir votre demande et analyser vos besoins
Nous commençons par recueillir les informations nécessaires pour cerner ce que vous recherchez, par exemple :
- Budget
- Emplacement souhaité
- Surface et type de logement
- Achat pour habiter ou pour investir
- Vos attentes en matière de rendement locatif
- Le calendrier dans lequel vous vous situez
- Achat comptant ou prêt bancaire
- Besoins en mobilier, stationnement et équipements
Nous analysons ensuite ces éléments et vous proposons les options adaptées à votre objectif.
02
Étape 2
Rechercher et présélectionner des logements
Nous recherchons et présélectionnons les logements correspondant à votre demande, en pesant les éléments déterminants, notamment :
- Emplacement et desserte
- Le prix de vente
- Les prix du marché dans le secteur
- L'état du logement et celui de la résidence
- Les charges de copropriété
- La contribution au fonds de réserve
- Les droits de stationnement
- La solidité du vendeur ou du promoteur
- Son adéquation à l'occupation ou à la location
- Les conditions de paiement et le transfert de propriété
03
Étape 3
Organiser la visite et s'y rendre
Nous prenons rendez-vous avec le vendeur, la résidence ou son agent. Si vous ne pouvez pas visiter vous-même, nous pouvons :
- Visiter le logement à votre place
- Prendre des photos et des vidéos
- Vous faire visiter le logement en visioconférence en direct
- Vérifier l'environnement alentour
- Rapporter les avantages, les inconvénients et les points de vigilance
La vérification à ce stade est un examen général de l'état du bien. Ce n'est pas une expertise technique ou structurelle.
1 étapes
Prix et conditions
04
Étape 4
Analyser le prix et négocier
Une fois le logement repéré, nous vous aidons à juger du prix et négocions pour votre compte avec le vendeur sur des points tels que :
- Le prix de vente
- Le montant de la réservation
- Le montant de l'acompte
- Les conditions de paiement
- La date de signature du contrat
- La date du transfert de propriété
- Les frais et taxes dus le jour du transfert
- La réparation des défauts
- Le mobilier et les équipements du logement
- La remise des clés et des cartes d'accès
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3 étapes
Vérifications juridiques et contrats
05
Étape 5
Audit juridique du lot
Avant que vous ne versiez une somme importante, nous procédons à l'audit juridique du lot (legal due diligence). Cet examen peut porter sur :
- Le titre de propriété du lot
- Le nom du propriétaire actuellement inscrit
- Toute hypothèque grevant le lot
- Toute saisie ou opposition inscrite
- Charges ou restrictions au transfert
- Les arriérés de charges
- Le certificat de non-dette
- Le règlement du syndicat de copropriété
- Les droits de stationnement
- Les droits sur les parties communes
- Les litiges ou questions juridiques affectant le lot
Si nous relevons un risque, nous vous en informons et vous indiquons comment il pourrait être traité, avant que vous ne décidiez d'acheter.
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06
Étape 6
Examiner et rédiger le contrat de réservation
Avant toute signature ou tout versement de réservation, nous examinons les conditions du bon ou du contrat de réservation afin qu'elles vous protègent. Les clauses importantes doivent traiter de :
- Le prix de vente
- Le montant de la réservation
- Le montant de l'acompte
- La date de signature du contrat
- La date du transfert de propriété
- Les conditions de restitution de la réservation
- Ce qu'il advient si un problème juridique est découvert
- La liste du mobilier et des équipements
- L'obligation du vendeur de réparer le logement
- La responsabilité en cas de manquement de l'une des parties
Vous ne devriez verser ni réservation ni acompte sans un document énonçant clairement les conditions.
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07
Étape 7
Examiner et négocier le compromis de vente
Nous examinons, rédigeons ou modifions le compromis de vente en qualité de votre avocat. Les points que nous vérifions comprennent :
- L'identification des parties
- La désignation du lot
- Le prix de vente
- L'échéancier de paiement
- La date du transfert de propriété
- La mainlevée de l'hypothèque existante
- La répartition des taxes et des frais
- La remise du logement
- La liste du mobilier et des équipements
- La réception du logement
- La réparation des défauts
- La responsabilité en cas de manquement au contrat
- Les conditions de remboursement
- Ce qu'il advient si la propriété ne peut pas être transférée
Nous négocions ensuite les modifications avec le vendeur ou son agent, afin que le contrat protège vos intérêts.
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2 étapes
Financement bancaire
08
Étape 8
Coordonner le prêt bancaire
Si vous achetez à crédit, nous pouvons aider à coordonner les documents et les étapes concernées, par exemple :
- Les pièces du dossier de prêt
- L'expertise de valeur du bien
- Le calendrier de la décision de la banque
- Le calendrier de l'inscription hypothécaire
- Le paiement effectué le jour du transfert
- La coordination entre la banque, le vendeur et le bureau des terres
L'octroi du prêt relève de l'appréciation de la banque et nous ne pouvons pas garantir l'issue d'une demande.
08a
Étape 8a
Dans l'attente de la décision de la banque
L'attente est le moment où vous êtes le plus exposé : la réservation et l'acompte sont versés, et nul ne sait encore si le prêt sera accordé. Voici comment nous vous accompagnons pendant cette période.
Avant de déposer le dossier — la protection s'inscrit d'abord au contrat :
- Que le compromis de vente vous donne le droit de résilier et d'obtenir la restitution de la réservation et de l'acompte, aux conditions convenues, si la banque n'accorde pas le prêt
- Une date claire à laquelle la décision de la banque doit être connue, en laissant assez de temps avant la date du transfert
- Le nombre de banques auxquelles vous pouvez vous adresser et la preuve de refus que vous devez fournir
- Qui supporte les frais déjà engagés si le contrat prend fin faute de prêt
Si vous comptez acheter à crédit, vous ne devriez pas signer un compromis de vente dépourvu de condition de financement.
Pendant l'attente, nous :
- Traiter avec le chargé de prêt et suivre l'avancement du dossier pour vous
- Vous signaler aussitôt les pièces complémentaires demandées par la banque, pour que le dossier n'attende pas
- Organiser le rendez-vous d'expertise du bien par l'agent de la banque
- Vous rendre compte de l'avancement à intervalles réguliers
- Si l'échéance contractuelle approche sans décision, négocier une prolongation avec le vendeur
Lorsque la décision tombe :
- Accordé en totalité — nous vérifions les conditions de la lettre d'accord, le taux, la durée, les frais et les autres clauses avant votre signature, puis faisons coïncider l'inscription hypothécaire avec la date du transfert
- Accordé pour un montant inférieur au montant demandé — fréquent lorsque la banque évalue le bien en dessous du prix de vente, la différence restant à votre charge. Nous vous prévenons aussitôt et vous présentons les options : négocier une baisse du prix avec le vendeur, solliciter une autre banque, ou faire jouer la faculté de résiliation prévue au contrat
- Refusé — nous agissons selon les clauses inscrites au contrat pour obtenir la restitution des sommes et vous conseillons sur les options qui restent
L'octroi du prêt, le montant accordé, le taux d'intérêt et le délai de décision relèvent tous de l'appréciation de la banque. Nous pouvons coordonner et préparer les documents, mais nous ne pouvons garantir ni l'accord, ni le montant, ni le taux, ni les délais — et nous ne sommes pas courtier en prêts et ne donnons aucun conseil financier ou en investissement.
3 étapes
Réception du logement
09
Étape 9
Réceptionner le logement avant le transfert
Avant la date du transfert, nous organisons la réception du logement et des biens qui s'y trouvent. Ce premier examen peut porter sur :
- L'état des sols, des murs et des plafonds
- Portes et fenêtres
- Serrures et clés
- L'installation électrique
- Interrupteurs et prises
- L'alimentation en eau
- Les appareils sanitaires
- La climatisation
- L'évacuation des eaux
- Les traces d'infiltration
- Les fissures
- Le mobilier et les équipements au regard de la liste convenue
- Les appareils compris dans la vente
- Les compteurs d'eau et d'électricité
- Les clés, les cartes d'accès et les télécommandes de parking
Si nous relevons des défauts, nous établissons une liste de réserves — une Defect List — et faisons le nécessaire pour que le vendeur y remédie dans le délai convenu.
L'inspection réalisée par un intermédiaire ou un avocat est un examen général de ce qui est visible. Elle ne certifie ni la structure, ni les systèmes techniques, ni la qualité technique des travaux de construction. Si vous souhaitez un avis d'ingénieur, il convient de faire intervenir en outre un inspecteur de réception, un ingénieur ou un autre spécialiste.
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10
Étape 10
Inspection par un ingénieur ou un spécialiste
Si vous souhaitez un examen plus poussé, nous pouvons faire intervenir un inspecteur de réception, un ingénieur ou un spécialiste d'un domaine donné, par exemple sur :
- L'installation électrique
- L'alimentation en eau
- L'évacuation des eaux
- La planéité et la pente du sol
- L'humidité
- Les infiltrations
- La qualité des travaux d'installation
- L'état des murs et des plafonds
- Portes et fenêtres
- Le système de climatisation
- Les aménagements intégrés
- La qualité des travaux de construction et de finition
Leur rapport peut servir dans la négociation avec le vendeur pour obtenir réparation ou reprise avant la date du transfert.
Les honoraires d'une inspection par un ingénieur ou un spécialiste peuvent être facturés séparément des honoraires juridiques et de la commission d'intermédiation.
L'inspection réalisée par un intermédiaire ou un avocat est un examen général de ce qui est visible. Elle ne certifie ni la structure, ni les systèmes techniques, ni la qualité technique des travaux de construction. Si vous souhaitez un avis d'ingénieur, il convient de faire intervenir en outre un inspecteur de réception, un ingénieur ou un autre spécialiste.
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11
Étape 11
Contrôler les reprises avant le transfert
Lorsque le vendeur indique que les défauts ont été traités, nous organisons une contre-visite pour vérifier que :
- Les défauts ont été intégralement repris
- Les réparations sont conformes à ce qui a été convenu
- Aucun dommage supplémentaire n'a été causé
- Le mobilier et les équipements sont au complet
- Le logement est en état d'être remis
S'il subsiste des défauts, vous pouvez envisager de reporter la date du transfert, de demander des reprises complémentaires ou de négocier la retenue d'une partie du prix jusqu'à l'achèvement des travaux. Ce qui vous est ouvert dépend des clauses du contrat et de l'accord de l'autre partie.
3 étapes
Transfert de propriété
12
Étape 12
Préparer les documents pour le jour du transfert
Nous préparons et vérifions les documents nécessaires, par exemple :
- La carte d'identité thaïlandaise
- Une copie du livret de domicile
- Les documents relatifs à la situation matrimoniale
- Le consentement du conjoint, s'il est requis
- Le compromis de vente
- La procuration
- Les documents de prêt
- Les documents du vendeur
- Le certificat de non-dette
- Les documents du syndicat de copropriété
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13
Étape 13
Vérifier les taxes et les frais du jour du transfert
Nous vérifions qui, du vendeur ou de l'acquéreur, supporte chaque poste, conformément au contrat, par exemple :
- Les droits de mutation
- La retenue à la source sur le revenu
- La taxe commerciale spécifique
- Le droit de timbre
- Les frais d'inscription hypothécaire
- Les frais de mainlevée d'hypothèque
- Les charges de copropriété
- La contribution au fonds de réserve
- Les frais réclamés par le syndicat de copropriété
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14
Étape 14
Le transfert de propriété au bureau des terres
Le jour du transfert, nous vous accompagnons au bureau des terres et veillons à vos intérêts. Notre rôle comprend :
- Vérifier les documents avant toute signature
- Vérifier la désignation du lot
- Vérifier les noms de l'acquéreur et du vendeur
- Vérifier la mainlevée de l'hypothèque
- Vérifier les montants à régler
- Vérifier les taxes et les frais
- Assurer la coordination avec le vendeur, la banque et les agents
- Vérifier que le paiement et le transfert sont correctement effectués
- Recevoir les documents pour votre compte, si nous détenons une procuration
1 étapes
Après le transfert
15
Étape 15
Prendre livraison du logement et des documents
Une fois la propriété transférée, nous vérifions que vous avez bien reçu tout ce qui vous revient, par exemple :
- Le titre de propriété du lot
- Le contrat de vente établi par le bureau des terres
- Les reçus des frais et des taxes
- Les clés du logement
- La carte d'accès à l'immeuble
- La télécommande du parking
- Les documents de garantie
- Le reçu des charges de copropriété
- Le document de remise du logement
Nous pouvons également aider à coordonner le changement de nom auprès du syndicat de copropriété, ainsi que pour l'électricité, l'eau et les autres services concernés.
Après les clés
Le transfert n'est pas la fin. Mettre le logement en location, le faire suivre depuis l'étranger, les obligations fiscales et de copropriété annuelles, votre visa et votre séjour — avec le périmètre, les exclusions et la répartition des rôles.
Ce que ce travail ne peut pas faire
Les limites du service, énoncées simplement
Ces limites font partie du service ; ce n'est pas une clause de non-responsabilité ajoutée après coup. Ce sont les mêmes phrases que celles qui figurent à côté des étapes concernées.
L'inspection réalisée par un intermédiaire ou un avocat est un examen général de ce qui est visible. Elle ne certifie ni la structure, ni les systèmes techniques, ni la qualité technique des travaux de construction. Si vous souhaitez un avis d'ingénieur, il convient de faire intervenir en outre un inspecteur de réception, un ingénieur ou un autre spécialiste.
La vérification à ce stade est un examen général de l'état du bien. Ce n'est pas une expertise technique ou structurelle.
L'examen juridique réduit le risque, mais il ne peut garantir ni le prix futur du marché, ni le rendement d'un investissement, ni les revenus locatifs, ni une quelconque hausse de la valeur du bien.
L'octroi du prêt relève de l'appréciation de la banque et nous ne pouvons pas garantir l'issue d'une demande.
Indépendance et conflits d'intérêts
Nous agissons pour l'acquéreur, et nous vous disons ce que nous percevons
Nous agissons pour l'acquéreur — comme votre intermédiaire et comme votre avocat — et nous plaçons vos intérêts, votre protection et la transparence à votre égard avant tout. Si nous percevons une rémunération, une commission d'intermédiation ou tout autre avantage de la part d'un vendeur, d'un promoteur, d'un autre agent, ou d'un fournisseur ou partenaire de services que nous vous présentons, nous vous en informerons à l'avance et en termes clairs, afin de prévenir tout conflit d'intérêts et de préserver notre indépendance dans le conseil juridique que nous vous donnons.
Le travail juridique fait l’objet d’un mandat distinct avec Suwanvara Law Firm, au titre de ses propres honoraires, jamais intégrés à une commission de courtage immobilier. Vous restez libre de désigner un autre conseil à tout moment.
C'est la raison pour laquelle le rôle du cabinet est indiqué sur chaque page : l'intermédiation et le travail juridique sont distincts, ils font l'objet de mandats séparés, et vous restez libre de désigner un autre conseil juridique à tout moment.
Là où s'arrête l'intermédiation et où commence le mandat
Deux rôles, tenus séparés à dessein
Suwanvara Property peut percevoir une commission d’intermédiation lorsqu’une transaction aboutit. Les services juridiques, lorsqu’ils sont demandés, sont fournis séparément par Suwanvara Law Firm dans le cadre d’un mandat distinct. Le client reste libre de désigner un autre conseil juridique.
Le travail juridique fait l’objet d’un mandat distinct avec Suwanvara Law Firm, au titre de ses propres honoraires, jamais intégrés à une commission de courtage immobilier. Vous restez libre de désigner un autre conseil à tout moment.
Le mandat débute après une vérification des conflits d’intérêts et la signature d’une lettre de mission écrite précisant le périmètre, les honoraires et les obligations de chacune des parties.
Cette page décrit des services et des informations générales. Elle ne constitue pas un conseil juridique portant sur la situation d’une personne déterminée.
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