태국인 매수인의 콘도 매수 절차
최초 상담부터 열쇠와 서류를 받으시는 날까지의 모든 단계입니다. 각 단계마다 저희가 무엇을 하고, 무엇을 포괄하며, 그 업무의 한계가 어디인지 밝힙니다.
3단계
요구 파악과 매물 탐색
01
1단계
요구 사항 청취 및 분석
먼저 고객께서 원하시는 바를 파악하기 위해 필요한 정보를 여쭙습니다. 예를 들면 다음과 같습니다.
- 예산
- 희망 지역
- 세대 면적과 유형
- 실거주용인지 투자용인지
- 임대 수익에 대한 요구 사항
- 매수를 계획하는 시기
- 현금 매수인지 은행 대출인지
- 가구, 주차, 부대시설에 대한 요구 사항
이를 분석하여 고객의 목적에 맞는 선택지를 제안해 드립니다.
02
2단계
매물 탐색 및 선별
요구 사항에 맞는 세대를 찾아 선별해 드리며, 판단을 좌우하는 다음과 같은 사항을 검토합니다.
- 입지와 교통
- 매매 가격
- 인근 지역의 시세
- 세대의 상태와 단지의 상태
- 관리비
- 적립 기금
- 주차 권리
- 매도인 또는 시행사의 신뢰도
- 실거주 또는 임대에 적합한 정도
- 대금 지급 조건과 소유권 이전
03
3단계
방문 일정 조율 및 현장 확인
매도인, 시행사 또는 매도인 측 대리인과 조율하여 방문 일정을 잡습니다. 직접 보시기 어려운 경우 저희가 다음을 대신할 수 있습니다.
- 고객을 대신하여 세대를 방문
- 사진과 영상을 촬영
- 실시간 영상 통화로 세대를 안내
- 주변 환경을 확인
- 장점, 단점, 유의할 점을 보고
이 단계의 확인은 일반적인 상태 확인이며, 공학적·구조적 조사가 아닙니다.
1단계
가격과 조건
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4단계
가격 분석과 협상
관심 있는 세대를 찾으시면 가격의 적정성 판단을 돕고, 고객을 대리하여 매도인과 다음과 같은 사항을 협상합니다.
- 매매 가격
- 예약금 금액
- 계약금 금액
- 대금 지급 조건
- 계약 체결일
- 소유권 이전일
- 이전 등기일에 발생하는 비용과 세금
- 하자의 보수
- 세대 내 가구와 설비
- 열쇠와 출입 카드의 인계
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3단계
법률 검토와 계약
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5단계
세대에 대한 법률 실사
큰 금액을 지급하시기 전에 해당 세대에 대한 법률 실사(Legal Due Diligence)를 실시합니다. 실사 범위에는 다음이 포함될 수 있습니다.
- 구분소유권 등기 권리증
- 현재 등기상 소유자의 성명
- 저당권 설정 여부
- 압류 또는 처분 금지 등기
- 부담 또는 이전 제한
- 관리비 체납
- 채무 완납 증명서
- 집합건물 관리단의 규약
- 주차 권리
- 공용 부분에 대한 권리
- 해당 세대와 관련된 분쟁이나 법적 쟁점
위험이 발견되면 매수 여부를 결정하시기 전에 그 내용과 해결 방안을 알려 드립니다.
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6단계
예약 계약서 검토 및 작성
서명하시거나 예약금을 지급하시기 전에, 예약 신청서 또는 예약 계약서의 조건이 고객을 보호하는지 검토합니다. 중요한 조건으로 다음과 같은 사항이 명시되어야 합니다.
- 매매 가격
- 예약금 금액
- 계약금 금액
- 계약 체결일
- 소유권 이전일
- 예약금 반환 조건
- 법적 문제가 발견된 경우의 처리
- 가구 및 설비 목록
- 세대를 보수할 매도인의 의무
- 어느 한쪽이 계약을 위반한 경우의 책임
조건이 명확히 기재된 문서 없이 예약금이나 계약금을 지급해서는 안 됩니다.
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7단계
매매 예약 계약서 검토 및 협상
고객 측 변호사로서 매매 예약 계약서를 검토·작성·수정합니다. 확인하는 주요 사항은 다음과 같습니다.
- 계약 당사자의 인적 사항
- 세대의 상세 정보
- 매매 가격
- 대금 지급 일정
- 소유권 이전일
- 기존 저당권의 말소
- 세금과 수수료의 분담
- 세대의 인도
- 가구 및 설비 목록
- 세대의 검수
- 하자의 보수
- 계약 위반 시의 책임
- 환불 조건
- 소유권을 이전할 수 없는 경우의 처리
이후 계약이 고객의 이익을 보호하도록 매도인 또는 매도인 측 대리인과 조건 수정을 협의합니다.
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2단계
은행 금융
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8단계
은행 대출 조율
대출을 이용해 매수하시는 경우, 관련 서류와 절차의 조율을 도와드릴 수 있습니다. 예를 들면 다음과 같습니다.
- 대출 신청 구비 서류
- 부동산의 감정 평가
- 대출 승인 일정
- 저당권 설정 등기 일정
- 이전 등기일의 대금 지급
- 은행, 매도인, 토지국 간의 조율
대출 승인은 은행의 재량 사항이며, 저희가 신청 결과를 보장할 수 없습니다.
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8a단계
은행의 대출 심사 결과 기다리기
결과를 기다리는 기간은 고객께서 가장 위험에 노출되는 시기입니다. 예약금과 계약금은 이미 지급했는데, 대출 승인 여부는 아직 알 수 없기 때문입니다. 이 기간 동안 저희는 다음과 같이 대응합니다.
신청 전 — 보호 장치는 먼저 계약서에 담습니다.
- 은행이 대출을 승인하지 않는 경우 고객이 계약을 해제하고 합의한 조건에 따라 예약금과 계약금을 반환받을 수 있도록 매매 예약 계약서에 명시할 것
- 대출 결과를 언제까지 알아야 하는지 기한을 명확히 정하고, 이전 등기일까지 충분한 여유를 둘 것
- 몇 개 은행에 대출을 신청할 수 있는지, 거절 사실을 어떤 증빙으로 제시해야 하는지
- 대출이 거절되어 계약이 종료되는 경우 이미 발생한 비용을 누가 부담하는지
대출로 매수하실 예정이라면, 금융 조건 조항이 없는 매매 예약 계약서에 서명해서는 안 됩니다.
기다리는 동안 저희는:
- 여신 담당자와 소통하며 고객을 대신해 진행 상황을 확인
- 은행이 추가 서류를 요구하면 즉시 알려 드려 진행이 멈추지 않도록 함
- 은행 담당자가 부동산을 감정할 수 있도록 일정을 조율
- 진행 상황을 수시로 보고
- 계약상 기한이 임박했는데 결과가 나오지 않으면 매도인과 기한 연장을 협의
결과가 나오면:
- 전액 승인 — 서명 전에 승인서의 조건, 금리, 상환 기간, 수수료 및 그 밖의 조건을 확인한 뒤, 저당권 설정 등기일을 이전 등기일에 맞추어 조율합니다
- 신청 금액보다 적게 승인 — 은행 감정가가 매매 가격보다 낮을 때 흔히 발생하며, 차액은 고객께서 마련하셔야 합니다. 확인되는 즉시 알려 드리고 매도인과의 가격 인하 협의, 다른 은행 신청, 또는 계약에 명시해 둔 해제권 행사 등의 선택지를 안내합니다
- 부결 — 계약에 정한 조건에 따라 대금 반환을 진행하고, 남은 선택지를 안내해 드립니다
대출 승인 여부, 승인 금액, 금리, 심사 기간은 모두 은행의 재량 사항입니다. 저희는 조율과 서류 준비를 도울 수 있으나 승인, 금액, 금리, 기간을 보장할 수 없으며, 대출 중개인이 아니고 금융 또는 투자 자문도 제공하지 않습니다.
3단계
세대 검수
09
9단계
이전 등기 전 세대 검수
이전 등기일 전에 세대의 상태와 실내 재산을 확인하는 검수를 조율합니다. 최초 검수에는 다음이 포함될 수 있습니다.
- 바닥, 벽, 천장의 상태
- 문과 창문
- 잠금 장치와 열쇠
- 전기 설비
- 스위치와 콘센트
- 급수 설비
- 위생 도기
- 에어컨
- 배수 설비
- 누수 흔적
- 균열
- 목록에 따른 가구와 설비
- 매매에 포함된 가전제품
- 수도 계량기와 전기 계량기
- 열쇠, 출입 카드, 주차장 리모컨
하자가 발견되면 하자 목록(Defect List)을 작성하고, 합의된 기한 내에 매도인이 시정하도록 조율합니다.
중개인이나 변호사가 실시하는 검수는 눈으로 확인할 수 있는 범위의 일반적인 점검입니다. 구조, 설비 시스템 또는 시공의 기술적 품질을 인증하는 것이 아닙니다. 공학적 검사 결과가 필요하시면 검수 전문 업체, 기술사 또는 해당 분야 전문가를 추가로 이용하셔야 합니다.
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10
10단계
기술사 또는 전문가에 의한 검수
더 상세한 점검을 원하시면 검수 전문 업체, 기술사 또는 분야별 전문가를 주선하여 추가 점검을 진행할 수 있습니다. 예를 들면 다음과 같습니다.
- 전기 설비
- 급수 설비
- 배수 설비
- 바닥의 수평과 기울기
- 습기
- 누수
- 설치 시공의 품질
- 벽과 천장의 상태
- 문과 창문
- 공조 시스템
- 붙박이 시공
- 건축 및 마감 공사의 품질
기술사나 전문가의 보고서는 이전 등기일 전에 매도인에게 보수·시정을 요구하는 협상 자료로 사용할 수 있습니다.
기술사 또는 전문가에 의한 검수 비용은 법률 보수 및 중개 보수와 별도로 청구될 수 있습니다.
중개인이나 변호사가 실시하는 검수는 눈으로 확인할 수 있는 범위의 일반적인 점검입니다. 구조, 설비 시스템 또는 시공의 기술적 품질을 인증하는 것이 아닙니다. 공학적 검사 결과가 필요하시면 검수 전문 업체, 기술사 또는 해당 분야 전문가를 추가로 이용하셔야 합니다.
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11
11단계
이전 전 보수 결과 확인
매도인이 하자를 시정했다고 알려오면, 재검수를 조율하여 다음을 확인합니다.
- 하자가 빠짐없이 시정되었을 것
- 보수 작업이 합의한 대로 이루어졌을 것
- 추가적인 손상이 없을 것
- 가구와 설비가 모두 갖추어져 있을 것
- 세대가 인도 가능한 상태일 것
하자가 남아 있는 경우 이전 등기일 연기, 추가 보수 요구, 또는 작업 완료 시까지 대금 일부 유보 협의를 검토하실 수 있습니다. 어느 것이 가능한지는 계약 조건과 상대방의 수용 여부에 따릅니다.
3단계
소유권 이전
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12단계
이전 등기일 서류 준비
관련 서류를 준비하고 확인합니다. 예를 들면 다음과 같습니다.
- 태국 신분증
- 주택 등록부 사본
- 혼인 상태 증명 서류
- 필요한 경우 배우자의 동의서
- 매매 예약 계약서
- 위임장
- 대출 관련 서류
- 매도인이 제공하는 서류
- 채무 완납 증명서
- 집합건물 관리단이 발급하는 서류
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13단계
이전 등기일의 세금과 비용 확인
계약에서 합의한 바에 따라 어느 쪽이 어떤 비용을 부담하는지 확인합니다. 예를 들면 다음과 같습니다.
- 이전 등기 수수료
- 원천징수 소득세
- 특정 사업세
- 인지세
- 저당권 설정 등기 비용
- 저당권 말소 비용
- 관리비
- 적립 기금
- 집합건물 관리단이 청구하는 비용
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14단계
토지국에서의 소유권 이전
이전 등기일에 토지국에 동행하여 고객 측 절차를 챙깁니다. 저희의 역할은 다음과 같습니다.
- 서명 전에 서류를 확인
- 세대의 상세 정보를 확인
- 매수인과 매도인의 성명을 확인
- 저당권이 말소되었는지 확인
- 지급해야 할 금액을 확인
- 세금과 수수료를 확인
- 매도인, 은행, 담당 공무원과 조율
- 대금 지급과 소유권 이전이 올바르게 이루어졌는지 확인
- 위임을 받은 경우 고객을 대신하여 서류를 수령
1단계
이전 이후
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15단계
이전 후 세대와 서류 인수
소유권 이전 후, 고객께서 받으셔야 할 서류와 재산을 빠짐없이 받으셨는지 확인합니다. 예를 들면 다음과 같습니다.
- 구분소유권 등기 권리증
- 토지국이 발급한 매매 계약서
- 수수료와 세금 영수증
- 세대 열쇠
- 출입 카드
- 주차장 리모컨
- 보증 서류
- 관리비 영수증
- 세대 인도 서류
집합건물 관리단에서의 명의 변경, 그리고 전기·수도 및 기타 관련 서비스의 명의 변경도 조율해 드릴 수 있습니다.
열쇠를 받은 뒤
소유권 이전으로 끝이 아닙니다. 호실 임대, 해외 체류 중 관리, 연간 세무와 관리사무소 의무, 그리고 본인의 비자와 체류 — 업무 범위와 제외 사항, 역할 분담과 함께 정리했습니다.
이 업무가 할 수 없는 것
서비스의 한계를 있는 그대로
이 한계는 나중에 덧붙인 면책 문구가 아니라 서비스 자체의 일부이며, 해당 단계 옆에 표시된 문구와 동일합니다.
중개인이나 변호사가 실시하는 검수는 눈으로 확인할 수 있는 범위의 일반적인 점검입니다. 구조, 설비 시스템 또는 시공의 기술적 품질을 인증하는 것이 아닙니다. 공학적 검사 결과가 필요하시면 검수 전문 업체, 기술사 또는 해당 분야 전문가를 추가로 이용하셔야 합니다.
이 단계의 확인은 일반적인 상태 확인이며, 공학적·구조적 조사가 아닙니다.
법률 검토는 위험을 줄여 주지만, 장래의 시장 가격, 투자 수익, 임대 수입 또는 자산 가치의 상승을 보장할 수는 없습니다.
대출 승인은 은행의 재량 사항이며, 저희가 신청 결과를 보장할 수 없습니다.
독립성과 이해충돌
저희는 매수인을 위해 일하며, 누구로부터 보수를 받는지 알려 드립니다
저희는 매수인을 위해 일합니다 — 고객의 중개인으로서, 그리고 고객의 변호사로서 — 고객의 이익, 고객의 보호, 그리고 고객에 대한 투명성을 최우선으로 합니다. 매도인, 시행사, 다른 중개인, 또는 저희가 소개하는 공급업체나 서비스 제휴사로부터 보수, 중개 수수료 또는 그 밖의 이익을 받게 되는 경우에는, 이해충돌을 방지하고 법률 자문에서의 독립성을 지키기 위해 사전에 명확하게 알려 드립니다.
법률 업무는 Suwanvara Law Firm과의 별도의 위임계약이며, 사무소 자체의 전문가 보수에 따릅니다. 중개 보수에 포함되는 일은 결코 없습니다. 고객께서는 언제든 다른 자문인을 선임하실 자유가 있습니다.
저희가 모든 페이지에서 사무소의 역할을 밝히는 이유입니다. 중개 업무와 법률 업무는 분리되어 있고 각각 별도로 위임되며, 고객께서는 언제든지 다른 법률 자문을 선임하실 자유가 있습니다.
중개 업무가 끝나고 위임이 시작되는 지점
두 역할을 의도적으로 분리합니다
거래가 완료되는 경우 Suwanvara Property가 중개 보수를 받을 수 있습니다. 법률 서비스는 고객께서 요청하시는 경우 Suwanvara Law Firm이 별도의 위임계약에 따라 별도로 제공합니다. 고객께서 다른 법률 자문을 선임하실 자유는 언제나 유지됩니다.
법률 업무는 Suwanvara Law Firm과의 별도의 위임계약이며, 사무소 자체의 전문가 보수에 따릅니다. 중개 보수에 포함되는 일은 결코 없습니다. 고객께서는 언제든 다른 자문인을 선임하실 자유가 있습니다.
수임은 이해상충 확인과, 업무 범위·보수·양측의 의무를 정한 서면 위임계약서를 거쳐 시작됩니다.
이 페이지는 서비스의 내용과 일반적인 정보를 설명합니다. 특정인의 상황에 대한 법률 자문이 아닙니다.
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