タイ人の買主によるコンドミニアム購入の手順
最初のご相談から、鍵と書類をお受け取りになる日までの全段階。各段階で、当方が何を行い、何を対象とし、その業務の限界がどこにあるかを示します。
全3段階
ご要望の把握と物件探し
01
第1段階
ご要望をうかがい、必要な条件を整理する
まず、お客様のご要望を把握するために必要な情報をうかがいます。例えば次のような点です。
- ご予算
- ご希望のエリア
- 住戸の広さと間取り
- ご自身の居住用か投資用か
- 賃貸収入に関するご要望
- ご購入をお考えの時期
- 現金でのご購入か銀行ローンか
- 家具・駐車場・共用施設に関するご要望
そのうえで内容を分析し、ご購入の目的に適した選択肢をご提案します。
02
第2段階
物件を探し、候補を絞り込む
ご要望に合う住戸を探し、候補を絞り込みます。判断の分かれ目となる次のような点を検討します。
- 立地と交通の便
- 売買価格
- 周辺エリアの市場価格
- 住戸の状態と物件全体の状態
- 共益費
- 修繕積立金
- 駐車場に関する権利
- 売主またはデベロッパーの信用
- 居住用・賃貸用としての適性
- 支払条件および所有権の移転
03
第3段階
内覧の手配と立会い
売主・販売事務所または売主の代理人と調整し、内覧を手配します。お客様ご自身のご都合がつかない場合は、当方が次の対応を行うことができます。
- お客様に代わって内覧する
- 写真と動画を撮影する
- ビデオ通話でリアルタイムに住戸をご案内する
- 周辺の環境を確認する
- 長所・短所・注意すべき点をご報告する
この段階での確認は一般的な状態の確認であり、工学的または構造的な調査ではありません。
全1段階
価格と条件
04
第4段階
価格の検討と交渉
ご関心のある住戸が見つかりましたら、価格の妥当性の検討をお手伝いし、お客様の代理人として売主と次のような事項を交渉します。
- 売買価格
- 予約金の額
- 手付金の額
- 支払条件
- 契約締結日
- 所有権移転登記の日
- 移転登記の日に生じる費用と税金
- 不具合の補修
- 住戸内の家具および設備
- 鍵および入館カードの引渡し
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全3段階
法的調査と契約
05
第5段階
住戸の法的調査（デューデリジェンス）
まとまった金額をお支払いになる前に、当方が住戸の法的調査（Legal Due Diligence）を行います。調査の範囲には次のような事項が含まれることがあります。
- 区分所有権の権利証
- 現在の登記名義人
- 抵当権の有無
- 差押えまたは処分禁止の登記
- 負担または移転に関する制限
- 共益費の滞納
- 債務不存在証明書
- 区分所有建物の管理法人の規約
- 駐車場に関する権利
- 共用部分に関する権利
- 当該住戸に関する紛争または法的な問題
リスクが判明した場合は、ご購入をご判断いただく前に、その内容と対応の方向性をご報告します。
06
第6段階
予約契約書の確認と作成
ご署名や予約金のお支払いの前に、予約申込書または予約契約書の条件がお客様を保護する内容になっているかを確認します。重要な条件としては次のような事項を定めるべきです。
- 売買価格
- 予約金の額
- 手付金の額
- 契約締結日
- 所有権移転登記の日
- 予約金の返還条件
- 法的な問題が判明した場合の取扱い
- 家具・設備の一覧
- 住戸を補修する売主の義務
- いずれかの当事者が契約に違反した場合の責任
条件を明確に定めた書面がないまま、予約金や手付金をお支払いになるべきではありません。
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07
第7段階
売買予約契約書の確認と交渉
お客様側の弁護士として、売買予約契約書の確認・起草・修正を行います。確認する主な点は次のとおりです。
- 契約当事者の表示
- 住戸の表示
- 売買価格
- 支払スケジュール
- 所有権移転登記の日
- 既存の抵当権の抹消
- 税金と手数料の負担割合
- 住戸の引渡し
- 家具・設備の一覧
- 住戸の検査・引渡し確認
- 不具合の補修
- 契約違反の場合の責任
- 返金の条件
- 所有権を移転できない場合の取扱い
そのうえで、契約がお客様の利益を守る内容となるよう、売主または売主の代理人と条件の修正を交渉します。
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全2段階
銀行の融資
08
第8段階
銀行ローンの調整
ローンをご利用の場合、関係する書類や手続きの調整をお手伝いできます。例えば次のような事項です。
- ローン申込みの添付書類
- 物件の評価
- 融資承認の時期
- 抵当権設定登記の時期
- 移転登記の日の支払
- 銀行・売主・土地局の間の調整
融資の承認は銀行の裁量に属し、当方が申込みの結果を保証することはできません。
08a
第8a段階
融資の結果を待つ
審査結果を待つ期間は、お客様のリスクが最も高い局面です。予約金と手付金は既にお支払い済みである一方、融資が下りるかどうかはまだ分からないためです。この間、当方は次のように対応します。
申込みの前に — 保護は、まず契約に書き込みます。
- 銀行の融資が承認されない場合、お客様が契約を解除し、合意した条件に従って予約金および手付金の返還を受けられる旨を売買予約契約書に定めること
- 融資の可否をいつまでに把握すべきかの期限を明記し、移転登記日までに十分な余裕を確保すること
- 何行まで融資を申し込めるか、また否認された場合にどのような証憑を示す必要があるかを明記すること
- 融資が下りずに契約が終了した場合、既に生じた費用を誰が負担するのかを明記すること
ローンでのご購入をお考えの場合、融資に関する条件が入っていない売買予約契約書にご署名になるべきではありません。
結果を待つ間、当方は次を行います。
- 融資担当者と連絡を取り、審査の状況をお客様に代わって確認する
- 銀行から追加書類の求めがあれば直ちにお知らせし、審査が止まらないようにする
- 銀行の担当者が物件を評価するための日程を調整する
- 進捗を折に触れてご報告する
- 契約上の期限が迫っても結果が出ない場合、売主と期限の延長を交渉する
結果が出たとき。
- 満額承認 — ご署名の前に、承認通知書の条件、金利、返済期間、手数料その他の条件を確認し、そのうえで抵当権設定登記の日を移転登記日に合わせて調整します
- 申込額に満たない承認 — 銀行の評価額が売買価格を下回る場合によく起こり、差額はお客様がご用意いただくことになります。判明次第ただちにお知らせし、売主との減額交渉、他行への申込み、または契約に定めた解除権の行使といった選択肢をご提示します
- 否認 — 契約に定めた条件に基づいて返金を求める手続きを行い、残された選択肢についてご助言します
融資の可否、承認される金額、金利、審査に要する期間は、いずれも銀行の裁量に属します。当方は調整と書類の準備を行うことはできますが、承認、金額、金利、期間のいずれも保証することはできません。また当方はローン仲介業者ではなく、金融または投資に関する助言も行いません。
全3段階
住戸の検査
09
第9段階
移転登記前の住戸検査
移転登記日の前に、住戸の状態と室内の動産を確認する検査を手配します。初回の検査には次のような項目が含まれることがあります。
- 床・壁・天井の状態
- ドアと窓
- 施錠設備と鍵
- 電気設備
- スイッチとコンセント
- 給水設備
- 衛生設備
- エアコン
- 排水設備
- 漏水の跡
- ひび割れ
- 一覧に基づく家具・設備
- 売買に含まれる電化製品
- 水道メーターと電気メーター
- 鍵・入館カード・駐車場リモコン
不具合が見つかった場合は、不具合一覧（Defect List）を作成し、合意した期限内に売主が是正するよう調整します。
仲介業者または弁護士による住戸の検査は、目視できる範囲の一般的な確認です。構造、設備工学上のシステム、または施工の技術的品質を証明するものではありません。工学的な検査結果をお求めの場合は、住戸検査業者、技術者その他の専門家を別途ご利用ください。
詳細を扱うページ
10
第10段階
技術者または専門家による検査
より詳細な検査をご希望の場合は、住戸検査業者、技術者または分野ごとの専門家を手配して追加の検査を行うことができます。例えば次のような項目です。
- 電気設備
- 給水設備
- 排水設備
- 床の傾き
- 湿気
- 漏水
- 施工・取付けの品質
- 壁と天井の状態
- ドアと窓
- 空調システム
- 造作家具（ビルトイン）
- 建築工事および内装工事の品質
技術者や専門家の報告書は、移転登記日までに売主へ補修・是正を求める交渉の材料として用いることができます。
技術者または専門家による検査の費用は、法務報酬および仲介手数料とは別に請求される場合があります。
仲介業者または弁護士による住戸の検査は、目視できる範囲の一般的な確認です。構造、設備工学上のシステム、または施工の技術的品質を証明するものではありません。工学的な検査結果をお求めの場合は、住戸検査業者、技術者その他の専門家を別途ご利用ください。
11
第11段階
移転登記前に是正結果を確認する
売主から不具合を是正した旨の連絡を受けた後、再検査を手配し、次の点を確認します。
- 不具合がすべて是正されていること
- 補修の内容が合意どおりであること
- 新たな損傷が生じていないこと
- 家具・設備がすべて揃っていること
- 住戸が引渡し可能な状態にあること
なお不具合が残る場合、お客様は移転登記日の延期、追加の補修の要求、または工事完了までの代金の一部留保の交渉をご検討いただけます。いずれを取り得るかは、契約の条件と相手方の同意によります。
全3段階
所有権の移転
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第12段階
移転登記当日の書類を準備する
関係する書類を準備し、内容を確認します。例えば次のような書類です。
- タイ国民身分証明書
- 住居登録簿の写し
- 婚姻状況に関する書類
- 必要な場合は配偶者の同意書
- 売買予約契約書
- 委任状
- ローン関係書類
- 売主から受領する書類
- 債務不存在証明書
- 管理法人から受領する書類
詳細を扱うページ
13
第13段階
移転登記日の税金と費用を確認する
契約で合意したところに従い、どの費用をどちらが負担するかを確認します。例えば次のような項目です。
- 移転登記手数料
- 源泉徴収所得税
- 特定事業税
- 印紙税
- 抵当権設定登記費用
- 抵当権抹消費用
- 共益費
- 修繕積立金
- 管理法人が徴収する費用
詳細を扱うページ
14
第14段階
土地局での所有権移転手続き
移転登記の日には土地局に同行し、お客様側の対応を行います。当方の役割は次のとおりです。
- 署名の前に書類を確認する
- 住戸の表示を確認する
- 買主・売主の名義を確認する
- 抵当権が抹消されたことを確認する
- 支払うべき金額を確認する
- 税金と手数料を確認する
- 売主・銀行・担当官との調整を行う
- 支払と所有権移転が正しく行われたことを確認する
- 委任を受けている場合、お客様に代わって書類を受領する
全1段階
移転登記の後
15
第15段階
移転登記後に住戸と書類を受け取る
所有権の移転後、お客様が受け取るべき書類や動産が揃っているかを確認します。例えば次のとおりです。
- 区分所有権の権利証
- 土地局が発行する売買契約書
- 手数料および税金の領収書
- 住戸の鍵
- 入館カード
- 駐車場のリモコン
- 保証に関する書類
- 共益費の領収書
- 住戸の引渡書類
管理法人での名義変更、および電気・水道その他関連サービスの名義変更についても、調整をお手伝いできます。
鍵をお渡ししたあと
移転登記で終わりではありません。住戸の賃貸、ご不在中の管理、年次の税務と管理組合の義務、そしてお客様ご自身のビザと滞在——業務範囲、含まれないもの、役割分担を明示しています。
この業務にできないこと
サービスの限界を、そのまま記します
これらの限界は、後から付け足した免責文言ではなく、サービスそのものの一部です。該当する段階の横に示しているものと同じ文言です。
仲介業者または弁護士による住戸の検査は、目視できる範囲の一般的な確認です。構造、設備工学上のシステム、または施工の技術的品質を証明するものではありません。工学的な検査結果をお求めの場合は、住戸検査業者、技術者その他の専門家を別途ご利用ください。
この段階での確認は一般的な状態の確認であり、工学的または構造的な調査ではありません。
法的な調査はリスクを減らしますが、将来の市場価格、投資の収益、賃料収入、または資産価値の上昇を保証することはできません。
融資の承認は銀行の裁量に属し、当方が申込みの結果を保証することはできません。
独立性と利益相反
当方は買主のために働き、報酬を誰から受けるかをお伝えします
当事務所は買主のために働きます——お客様の仲介者として、またお客様の弁護士として——お客様の利益、お客様の保護、そしてお客様に対する透明性を第一に考えます。売主、デベロッパー、他の仲介業者、または当事務所がご紹介する供給業者もしくはサービス提携先から報酬、仲介手数料その他の利益を受け取る場合には、利益相反を防ぎ、法的助言における当事務所の独立性を保つため、事前に明確な形でお客様にお知らせします。
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仲介業務が終わり、受任が始まる地点
二つの役割を、意図して分けています
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