Покупка квартиры тайским покупателем
Каждый шаг — от первого разговора до дня, когда вы получаете ключи и документы. На каждом шаге: что мы делаем, что в это входит и где проходят границы этой работы.
Содержание
Шаги по порядку
- Сбор исходных данных и анализ ваших требований
- Поиск и отбор квартир
- Организация просмотра и участие в нём
- Анализ цены и переговоры
- Юридическая проверка квартиры
- Проверка и составление договора бронирования
- Проверка и согласование договора купли-продажи
- Сопровождение банковского кредита
- Ожидание решения банка
- Осмотр квартиры перед переоформлением
- Осмотр инженером или профильным специалистом
- Проверка устранения недостатков перед переоформлением
- Подготовка документов ко дню переоформления
- Проверка налогов и расходов в день переоформления
- Переоформление права собственности в Земельном управлении
- Приём квартиры и документов после переоформления
3 шагов
Задача и поиск
01
Шаг 1
Сбор исходных данных и анализ ваших требований
Мы начинаем с вопросов, которые позволяют оценить, что именно вы ищете, например:
- Бюджет
- Желаемое расположение
- Площадь и тип квартиры
- Покупка для проживания или для инвестиций
- Требования к доходу от аренды
- Сроки, в которые вы планируете покупку
- Покупка за собственные средства или в кредит
- Требования к мебели, парковке и инфраструктуре
Затем мы анализируем полученное и предлагаем варианты, отвечающие вашей цели.
02
Шаг 2
Поиск и отбор квартир
Мы помогаем найти и отобрать варианты, отвечающие вашим требованиям, взвешивая то, что решает дело, например:
- Расположение и транспортная доступность
- Цена сделки
- Рыночные цены в окружающем районе
- Состояние квартиры и состояние комплекса
- Плата за содержание общего имущества
- Взнос в фонд капитального ремонта
- Права на парковочное место
- Репутация продавца или застройщика
- Насколько объект подходит для проживания или сдачи в аренду
- Условия оплаты и переоформление права собственности
03
Шаг 3
Организация просмотра и участие в нём
Мы согласуем просмотр с продавцом, застройщиком или агентом продавца. Если вам неудобно смотреть квартиру лично, мы можем:
- Осмотреть квартиру от вашего имени
- Сделать фотографии и видео
- Показать квартиру по видеосвязи в реальном времени
- Осмотреть прилегающую территорию
- Сообщить о достоинствах, недостатках и о том, на что обратить внимание
Осмотр на этом этапе — это общая проверка состояния. Это не инженерное и не строительно-техническое обследование.
1 шагов
Цена и условия
04
Шаг 4
Анализ цены и переговоры
Когда вы нашли интересующую квартиру, мы помогаем оценить обоснованность цены и ведём от вашего имени переговоры с продавцом по таким вопросам, как:
- Цена сделки
- Сумма бронирования
- Сумма задатка
- Условия оплаты
- Дата заключения договора
- Дата переоформления права собственности
- Расходы и налоги, подлежащие уплате в день переоформления
- Устранение недостатков
- Мебель и оборудование внутри квартиры
- Передача ключей и карт доступа в здание
Страница, где изложены подробности
3 шагов
Юридическая проверка и договоры
05
Шаг 5
Юридическая проверка квартиры
До того как вы внесёте существенную сумму, мы проводим юридическую проверку квартиры (legal due diligence). Её объём может включать:
- Свидетельство о праве собственности на квартиру
- Имя текущего зарегистрированного собственника
- Наличие ипотеки на квартиру
- Арест или зарегистрированный запрет на распоряжение
- Обременения или ограничения на переоформление
- Задолженность по плате за содержание
- Справка об отсутствии задолженности
- Устав юридического лица кондоминиума
- Права на парковочное место
- Права на общее имущество
- Споры или правовые вопросы, затрагивающие квартиру
Если мы обнаружим риск, мы сообщим вам о нём и предложим, как его можно урегулировать, прежде чем вы примете решение о покупке.
Страница, где изложены подробности
06
Шаг 6
Проверка и составление договора бронирования
Прежде чем вы что-либо подпишете или внесёте сумму бронирования, мы проверяем условия бланка или договора бронирования, чтобы они защищали вас. Существенные условия должны определять:
- Цена сделки
- Сумма бронирования
- Сумма задатка
- Дата заключения договора
- Дата переоформления права собственности
- Условия возврата суммы бронирования
- Что происходит, если обнаружена правовая проблема
- Перечень мебели и оборудования
- Обязанность продавца отремонтировать квартиру
- Ответственность при нарушении договора любой из сторон
Не следует вносить сумму бронирования или задаток без документа, в котором условия изложены ясно.
Страница, где изложены подробности
07
Шаг 7
Проверка и согласование договора купли-продажи
Мы проверяем, составляем или правим предварительный договор купли-продажи, действуя как ваш юрист. Мы разбираем, в частности:
- Сведения о сторонах договора
- Сведения о квартире
- Цена сделки
- График платежей
- Дата переоформления права собственности
- Снятие существующей ипотеки
- Распределение налогов и сборов между сторонами
- Передача квартиры
- Перечень мебели и оборудования
- Приёмка квартиры
- Устранение недостатков
- Ответственность за нарушение договора
- Условия возврата денежных средств
- Что происходит, если право собственности не может быть переоформлено
Затем мы согласуем правки с продавцом или его агентом, чтобы договор защищал ваши интересы.
Страница, где изложены подробности
2 шагов
Банковское финансирование
08
Шаг 8
Сопровождение банковского кредита
Если вы покупаете в кредит, мы можем помочь скоординировать документы и связанные с ними шаги, например:
- Документы для подачи заявки на кредит
- Оценка объекта недвижимости
- Сроки принятия решения банком
- Сроки регистрации ипотеки
- Оплата в день переоформления
- Взаимодействие между банком, продавцом и Земельным управлением
Одобрение кредита остаётся на усмотрение банка, и мы не можем гарантировать результат рассмотрения заявки.
08a
Шаг 8a
Ожидание решения банка
Ожидание — самый уязвимый период: сумма бронирования и задаток уже внесены, а будет ли кредит одобрен, ещё неизвестно. Вот как мы сопровождаем вас в это время.
До подачи заявки — защита сначала прописывается в договоре:
- Чтобы предварительный договор давал вам право расторгнуть его и получить обратно сумму бронирования и задаток на согласованных условиях, если банк не одобрит кредит
- Чёткий срок, к которому решение банка должно быть известно, с достаточным запасом времени до дня переоформления
- В сколько банков вы вправе подать заявку и какое подтверждение отказа нужно представить
- Кто несёт уже понесённые расходы, если договор прекращается из-за отказа в кредите
Если вы намерены покупать в кредит, не следует подписывать предварительный договор, в котором нет условия о финансировании.
Пока идёт рассмотрение, мы:
- Взаимодействовать с кредитным специалистом и отслеживать статус заявки для вас
- Сразу сообщать, если банк запрашивает дополнительные документы, чтобы дело не встало
- Организовать визит сотрудника банка для оценки объекта
- Периодически сообщать вам о ходе дела
- Если срок по договору близок, а решения нет, договориться с продавцом о продлении
Когда решение принято:
- Одобрено полностью — мы проверяем условия в письме об одобрении, ставку, срок, комиссии и прочие условия до вашей подписи, затем согласуем регистрацию ипотеки на день переоформления
- Одобрено меньше запрошенного — так часто бывает, когда банк оценивает объект ниже цены сделки, и разницу приходится находить вам. Мы сообщаем сразу и предлагаем варианты: договориться с продавцом о снижении цены, подать заявку в другой банк или воспользоваться правом расторжения, записанным в договоре
- Отказано — мы действуем по условиям, записанным в договоре, чтобы вернуть ваши деньги, и консультируем об оставшихся вариантах
Будет ли кредит одобрен, в каком размере, под какую ставку и как долго будет приниматься решение — всё это остаётся на усмотрение банка. Мы можем организовать процесс и подготовить документы, но не можем гарантировать ни одобрение, ни сумму, ни ставку, ни сроки; мы не являемся кредитным брокером и не даём финансовых или инвестиционных консультаций.
3 шагов
Приёмка квартиры
09
Шаг 9
Осмотр квартиры перед переоформлением
Перед днём переоформления мы организуем приёмку квартиры и находящегося в ней имущества. Первичный осмотр может охватывать:
- Состояние полов, стен и потолков
- Двери и окна
- Замки и ключи
- Электросистема
- Выключатели и розетки
- Система водоснабжения
- Сантехника
- Кондиционирование
- Система водоотведения
- Следы протечек
- Трещины
- Мебель и оборудование по согласованному перечню
- Бытовая техника, входящая в сделку
- Счётчики воды и электроэнергии
- Ключи, карты доступа в здание и пульты от парковки
Если мы найдём недостатки, мы составим их перечень — Defect List — и добьёмся от продавца устранения в согласованный срок.
Осмотр, проводимый брокером или юристом, — это общая проверка того, что видно. Это не подтверждение состояния конструкций, инженерных систем или технического качества строительных работ. Если вам нужно инженерное заключение, следует дополнительно привлечь инспектора по приёмке, инженера или иного профильного специалиста.
Страница, где изложены подробности
10
Шаг 10
Осмотр инженером или профильным специалистом
Если вы хотите более тщательной проверки, мы можем привлечь инспектора по приёмке, инженера или профильного специалиста, например по:
- Электросистема
- Система водоснабжения
- Система водоотведения
- Уклон и ровность пола
- Сырость
- Протечки
- Качество монтажных работ
- Состояние стен и потолков
- Двери и окна
- Система кондиционирования
- Встроенная мебель
- Качество строительных и отделочных работ
Их заключение можно использовать в переговорах с продавцом об устранении или исправлении до дня переоформления.
Стоимость осмотра инженером или специалистом может взиматься отдельно от юридического гонорара и брокерского вознаграждения.
Осмотр, проводимый брокером или юристом, — это общая проверка того, что видно. Это не подтверждение состояния конструкций, инженерных систем или технического качества строительных работ. Если вам нужно инженерное заключение, следует дополнительно привлечь инспектора по приёмке, инженера или иного профильного специалиста.
Страница, где изложены подробности
11
Шаг 11
Проверка устранения недостатков перед переоформлением
После того как продавец сообщит об устранении недостатков, мы организуем повторный осмотр, чтобы убедиться, что:
- Недостатки устранены в полном объёме
- Работы по устранению соответствуют договорённостям
- Новых повреждений не возникло
- Мебель и оборудование в наличии в полном составе
- Квартира находится в состоянии, пригодном для передачи
Если недостатки остались, вы можете рассмотреть перенос даты переоформления, требование о дополнительных работах или удержание части цены до завершения работ. Что именно вам доступно, зависит от условий договора и от согласия другой стороны.
3 шагов
Переоформление
12
Шаг 12
Подготовка документов ко дню переоформления
Мы готовим и проверяем нужные документы, например:
- Тайское удостоверение личности
- Копия домовой книги
- Документы о семейном положении
- Согласие супруга, если оно требуется
- Предварительный договор купли-продажи
- Доверенность
- Кредитные документы
- Документы от продавца
- Справка об отсутствии задолженности
- Документы от юридического лица кондоминиума
Страница, где изложены подробности
13
Шаг 13
Проверка налогов и расходов в день переоформления
Мы проверяем, какая сторона несёт какие расходы согласно договору, например:
- Сбор за переоформление
- Налог, удерживаемый у источника
- Специальный коммерческий налог
- Гербовый сбор
- Плата за регистрацию ипотеки
- Плата за снятие ипотеки
- Плата за содержание общего имущества
- Взнос в фонд капитального ремонта
- Платежи, взимаемые юридическим лицом кондоминиума
Страница, где изложены подробности
14
Шаг 14
Переоформление права собственности в Земельном управлении
В день переоформления мы сопровождаем вас в Земельном управлении и ведём вашу сторону. В нашу задачу входит:
- Проверить документы до подписания
- Проверить сведения о квартире
- Проверить имена покупателя и продавца
- Убедиться, что ипотека снята
- Проверить суммы к оплате
- Проверить налоги и сборы
- Взаимодействовать с продавцом, банком и должностными лицами
- Убедиться, что оплата и переоформление проведены правильно
- Получить документы от вашего имени при наличии доверенности
1 шагов
После переоформления
15
Шаг 15
Приём квартиры и документов после переоформления
После переоформления права собственности мы проверяем, что вы получили всё причитающееся, например:
- Свидетельство о праве собственности на квартиру
- Договор купли-продажи, оформленный Земельным управлением
- Квитанции об уплате сборов и налогов
- Ключи от квартиры
- Карта доступа в здание
- Пульт от парковки
- Гарантийные документы
- Квитанция об оплате содержания общего имущества
- Акт передачи квартиры
Мы также можем помочь с переоформлением имени у юридического лица кондоминиума и со сменой имени по электричеству, воде и другим связанным услугам.
После получения ключей
Переоформление — не конец. Сдача квартиры, присмотр за ней издалека, ежегодные налоги и взносы управляющей компании, ваша виза и пребывание — с объёмом работ, исключениями и распределением обязанностей.
Чего эта работа не может
Границы услуги, названные прямо
Эти границы — часть услуги, а не оговорка, приложенная к ней. Это те же самые формулировки, что стоят рядом с шагами, к которым относятся.
Осмотр, проводимый брокером или юристом, — это общая проверка того, что видно. Это не подтверждение состояния конструкций, инженерных систем или технического качества строительных работ. Если вам нужно инженерное заключение, следует дополнительно привлечь инспектора по приёмке, инженера или иного профильного специалиста.
Осмотр на этом этапе — это общая проверка состояния. Это не инженерное и не строительно-техническое обследование.
Юридическая проверка снижает риск, но не может гарантировать будущую рыночную цену, доходность вложения, арендный доход или рост стоимости объекта.
Одобрение кредита остаётся на усмотрение банка, и мы не можем гарантировать результат рассмотрения заявки.
Независимость и конфликт интересов
Мы действуем в интересах покупателя и говорим, от кого получаем вознаграждение
Мы действуем в интересах покупателя — как ваш агент и как ваш юрист — и ставим на первое место ваши интересы, вашу защищённость и прозрачность по отношению к вам. Если мы получаем какое-либо вознаграждение, брокерскую комиссию или иную выгоду от продавца, застройщика, другого агента либо от поставщика или партнёра по услугам, которого мы вам представляем, мы сообщим вам об этом заранее и в ясных выражениях, чтобы не допустить конфликта интересов и сохранить нашу независимость при консультировании вас по вопросам права.
Юридическая работа — это отдельный договор с Suwanvara Law Firm за её собственное профессиональное вознаграждение, которое никогда не включается в брокерское вознаграждение. Вы вправе в любой момент назначить другого консультанта.
Именно поэтому роль фирмы указана на каждой странице: брокерская и юридическая работа разделены, поручаются отдельно, и вы в любой момент вправе назначить другого юридического консультанта.
Где заканчивается брокерская работа и начинается поручение
Две роли, намеренно разделённые
При завершении сделки Suwanvara Property может получить брокерское вознаграждение. Юридические услуги, если они запрошены, оказываются отдельно фирмой Suwanvara Law Firm по отдельному договору. Клиент во всех случаях сохраняет право назначить другого юридического консультанта.
Юридическая работа — это отдельный договор с Suwanvara Law Firm за её собственное профессиональное вознаграждение, которое никогда не включается в брокерское вознаграждение. Вы вправе в любой момент назначить другого консультанта.
Работа начинается после проверки на конфликт интересов и подписания письменного договора об оказании юридических услуг, в котором определены объём работ, вознаграждение и обязанности каждой из сторон.
На этой странице описаны услуги и общая информация. Это не юридическая консультация по ситуации конкретного лица.
Свяжитесь с нами