Покупка квартиры иностранным покупателем
Каждый шаг — от первого разговора до дня, когда квартира и документы переданы. На каждом шаге: что мы делаем, что в это входит и где проходят границы этой работы.
Содержание
Шаги по порядку
- Сбор исходных данных и анализ ваших требований
- Проверка вашего права владеть объектом
- Поиск и отбор квартир
- Просмотр квартиры от вашего имени
- Анализ цены и переговоры
- Юридическая проверка квартиры
- Проверка и составление договора бронирования
- Проверка и согласование договора купли-продажи
- Консультация по переводу средств из-за рубежа
- Осмотр квартиры перед переоформлением
- Осмотр инженером или профильным специалистом
- Проверка устранения недостатков
- Подготовка документов ко дню переоформления
- Проверка налогов и расходов в день переоформления
- Представительство в Земельном управлении
- Приём квартиры и документов после переоформления
4 шагов
Задача, право владения и поиск
01
Шаг 1
Сбор исходных данных и анализ ваших требований
Мы начинаем с базовых вопросов, например:
- Гражданство
- Страна проживания
- Бюджет
- Желаемое расположение
- Покупка для проживания или для инвестиций
- Новостройка или вторичное жильё
- Способ оплаты покупки
- Источник средств
- Сроки, в которые вы планируете покупку
- Приедете ли вы лично или будете действовать по доверенности
02
Шаг 2
Проверка вашего права владеть объектом
Прежде всего мы проверяем, вправе ли вы владеть квартирой в Таиланде. Проверка может включать:
- Гражданство и статус покупателя
- Доля здания, уже находящаяся в иностранной собственности
- Источник средств
- Каким образом средства будут переведены из-за рубежа
- Семейное положение
- Документы, необходимые в день переоформления
- Потребуется ли доверенность
Сколько иностранной квоты осталось в здании, письменно подтверждает юридическое лицо кондоминиума. До этого любая цифра подлежит подтверждению и может измениться по мере переоформления других квартир.
Страница, где изложены подробности
03
Шаг 3
Поиск и отбор квартир
Мы помогаем найти и отобрать подходящие варианты, взвешивая как обычные вопросы, так и те, что возникают только у иностранного покупателя:
- Расположение и транспортная доступность
- Цена сделки
- Состояние комплекса
- Состояние квартиры
- Плата за содержание общего имущества
- Насколько объект подходит для сдачи в аренду
- Насколько удобно управлять объектом из-за рубежа
- Ограничения на сдачу в аренду
- Доля иностранной собственности в здании
- Может ли квартира быть переоформлена на иностранного покупателя
04
Шаг 4
Просмотр квартиры от вашего имени
Если вы находитесь за пределами Таиланда, мы можем действовать от вашего имени:
- Осмотреть квартиру от вашего имени
- Сделать фотографии и видео
- Показать квартиру по видеосвязи в реальном времени
- Осмотреть места общего пользования
- Осмотреть прилегающую территорию
- Сообщить о достоинствах, недостатках и рисках
- Сравнить для вас несколько квартир и комплексов
Осмотр на этом этапе — это общая проверка состояния. Это не инженерное и не строительно-техническое обследование.
1 шагов
Цена и условия
05
Шаг 5
Анализ цены и переговоры
Мы ведём от вашего имени переговоры с продавцом, застройщиком или агентом продавца по таким вопросам, как:
- Цена сделки
- Сумма бронирования
- Сумма задатка
- Условия оплаты
- Дата переоформления права собственности
- Мебель и оборудование внутри квартиры
- Расходы и налоги, подлежащие уплате в день переоформления
- Устранение недостатков
- Приёмка квартиры
- Что произойдёт, если вы не сможете приехать в Таиланд
Страница, где изложены подробности
3 шагов
Юридическая проверка и договоры
06
Шаг 6
Юридическая проверка квартиры
Мы проводим юридическую проверку до того, как вы внесёте существенную сумму. Её объём может включать:
- Свидетельство о праве собственности на квартиру
- Имя текущего зарегистрированного собственника
- Наличие ипотеки на квартиру
- Арест или зарегистрированный запрет на распоряжение
- Обременения
- Ограничения на переоформление
- Задолженность по плате за содержание
- Справка об отсутствии задолженности
- Доля иностранной собственности в здании
- Устав юридического лица кондоминиума
- Права на парковочное место
- Ограничения на сдачу в аренду
- Связанные споры или правовые проблемы
Страница, где изложены подробности
07
Шаг 7
Проверка и составление договора бронирования
Мы проверяем или составляем договор бронирования так, чтобы его условия защищали иностранного покупателя, например:
- Сумма бронирования возвращается, если обнаружена правовая проблема
- Сумма бронирования возвращается, если иностранной квоты недостаточно
- Сумма бронирования возвращается, если право собственности не может быть переоформлено на вас
- Продавец обязан предоставить полный комплект документов для переоформления
- Продавец обязан снять ипотеку до переоформления или одновременно с ним
- Перечень мебели и оборудования
- Условия приёмки квартиры прямо указаны
- Ответственность за нарушение договора
Не следует вносить сумму бронирования или задаток без документа, в котором условия изложены ясно.
Страница, где изложены подробности
08
Шаг 8
Проверка и согласование договора купли-продажи
Мы проверяем, составляем или правим предварительный договор так, чтобы он защищал вас по таким вопросам, как:
- Право иностранного покупателя владеть объектом
- Квота иностранной собственности (Foreign Ownership Quota)
- Перевод средств из-за рубежа
- Подтверждающие документы банка
- График платежей
- Снятие существующей ипотеки
- Приёмка квартиры
- Передача квартиры
- Распределение налогов и сборов между сторонами
- Условия возврата денежных средств
- Что происходит, если право собственности не может быть переоформлено
- Выдача доверенности
- Подготовка двуязычных документов
Страница, где изложены подробности
1 шагов
Средства из-за рубежа
09
Шаг 9
Консультация по переводу средств из-за рубежа
Мы консультируем по ввозу средств на покупку в Таиланд, в том числе:
- Как указать назначение перевода
- Имя отправителя
- Имя покупателя
- Имя получателя
- Валюта перевода
- Сумма
- Документы, выданные банком
- Подтверждение получения средств из-за рубежа
- Документы, которые требует Земельное управление
Мы проверяем банковские документы до дня переоформления, чтобы снизить риск отказа Земельного управления в регистрации.
Страница, где изложены подробности
3 шагов
Приёмка квартиры
10
Шаг 10
Осмотр квартиры перед переоформлением
Мы можем провести приёмку от вашего имени и проверить базовое состояние, например:
- Полы, стены и потолки
- Двери и окна
- Электросистема
- Система водоснабжения
- Кондиционирование
- Сантехника
- Система водоотведения
- Следы протечек
- Трещины
- Мебель
- Бытовая техника
- Ключи и карты доступа в здание
- Счётчики воды и электроэнергии
Мы направляем вам фотографии, видео и отчёт, а также составляем перечень недостатков для устранения продавцом.
Осмотр, проводимый брокером или юристом, — это общая проверка того, что видно. Это не подтверждение состояния конструкций, инженерных систем или технического качества строительных работ. Если вам нужно инженерное заключение, следует дополнительно привлечь инспектора по приёмке, инженера или иного профильного специалиста.
Страница, где изложены подробности
11
Шаг 11
Осмотр инженером или профильным специалистом
Если вы не можете осмотреть квартиру сами или хотите больше уверенности перед переоформлением, мы можем привлечь инспектора по приёмке или инженера для подробного обследования. Оно может охватывать:
- Электросистема
- Система водоснабжения
- Сырость
- Протечки
- Уклон и ровность пола
- Качество монтажных работ
- Система кондиционирования
- Встроенная мебель
- Двери и окна
- Состояние стен и потолков
- Качество строительных и отделочных работ
Мы направляем вам отчёт и используем его выводы, добиваясь от продавца устранения до дня переоформления.
Стоимость осмотра инженером или специалистом может взиматься отдельно от юридического гонорара и брокерского вознаграждения.
Осмотр, проводимый брокером или юристом, — это общая проверка того, что видно. Это не подтверждение состояния конструкций, инженерных систем или технического качества строительных работ. Если вам нужно инженерное заключение, следует дополнительно привлечь инспектора по приёмке, инженера или иного профильного специалиста.
Страница, где изложены подробности
12
Шаг 12
Проверка устранения недостатков
После того как продавец устранит недостатки, мы организуем повторный осмотр и отчитываемся перед вами. Если устранено не всё, мы консультируем вас о вариантах, например:
- Потребовать от продавца дополнительных исправлений
- Перенести дату переоформления
- Договориться о снижении цены
- Договориться об удержании части цены
- Зафиксировать оставшиеся обязательства продавца в письменной форме
3 шагов
Переоформление
13
Шаг 13
Подготовка документов ко дню переоформления
Мы готовим и проверяем документы, например:
- Паспорт
- Копия паспорта
- Иммиграционные документы
- Подтверждение перевода средств из-за рубежа
- Документы, выданные банком
- Предварительный договор купли-продажи
- Доверенность
- Документы о семейном положении
- Справка об отсутствии задолженности
- Справка об иностранной квоте
- Документы от юридического лица кондоминиума
- Документы от продавца
Если вы за рубежом, мы можем подготовить доверенность и подсказать, какое удостоверение документа, свидетельствование подписи или перевод могут потребоваться.
Страница, где изложены подробности
14
Шаг 14
Проверка налогов и расходов в день переоформления
Мы проверяем связанные расходы и сообщаем вам о них заранее, например:
- Сбор за переоформление
- Налог, удерживаемый у источника
- Специальный коммерческий налог
- Гербовый сбор
- Плата за снятие ипотеки
- Плата за содержание общего имущества
- Взнос в фонд капитального ремонта
- Платежи, взимаемые юридическим лицом кондоминиума
- Банковские комиссии
- Комиссии за международный перевод
Страница, где изложены подробности
15
Шаг 15
Представительство в Земельном управлении
Если вы приезжаете в Таиланд, мы сопровождаем вас в день переоформления. Если приехать не получается, мы можем действовать за вас по надлежащей доверенности. В нашу задачу входит:
- Проверить документы до подписания
- Проверить имя и данные покупателя
- Проверить квартиру
- Убедиться, что ипотека снята
- Проверить суммы
- Проверить налоги и сборы
- Взаимодействовать с продавцом, банком, юридическим лицом дома и Земельным управлением
- Получить правоустанавливающие документы от вашего имени
- Направить вам отчёт о результатах переоформления
1 шагов
После переоформления
16
Шаг 16
Приём квартиры и документов после переоформления
После переоформления мы проверяем, что вы получили всё причитающееся, например:
- Свидетельство о праве собственности на квартиру
- Договор купли-продажи, оформленный Земельным управлением
- Квитанции об уплате сборов и налогов
- Ключи
- Карта доступа в здание
- Пульт от парковки
- Гарантийные документы
- Квитанция об оплате содержания общего имущества
- Отчёт о приёмке квартиры
- Перечень мебели и имущества
Мы также можем помочь с вопросами после переоформления, например:
- Смена имени в реестре юридического лица кондоминиума
- Переоформление счетов за электричество и воду
- Поиск управляющего для квартиры
- Поиск арендатора
- Организация ремонтных работ
- Присмотр за объектом, пока вы находитесь за пределами Таиланда
После получения ключей
Переоформление — не конец. Сдача квартиры, присмотр за ней издалека, ежегодные налоги и взносы управляющей компании, ваша виза и пребывание — с объёмом работ, исключениями и распределением обязанностей.
Чего эта работа не может
Границы услуги, названные прямо
Эти границы — часть услуги, а не оговорка, приложенная к ней. Это те же самые формулировки, что стоят рядом с шагами, к которым относятся.
Осмотр, проводимый брокером или юристом, — это общая проверка того, что видно. Это не подтверждение состояния конструкций, инженерных систем или технического качества строительных работ. Если вам нужно инженерное заключение, следует дополнительно привлечь инспектора по приёмке, инженера или иного профильного специалиста.
Осмотр на этом этапе — это общая проверка состояния. Это не инженерное и не строительно-техническое обследование.
Юридическая проверка снижает риск, но не может гарантировать будущую рыночную цену, доходность вложения, арендный доход или рост стоимости объекта.
Одобрение кредита остаётся на усмотрение банка, и мы не можем гарантировать результат рассмотрения заявки.
Независимость и конфликт интересов
Мы действуем в интересах покупателя и говорим, от кого получаем вознаграждение
Мы действуем в интересах покупателя — как ваш агент и как ваш юрист — и ставим на первое место ваши интересы, вашу защищённость и прозрачность по отношению к вам. Если мы получаем какое-либо вознаграждение, брокерскую комиссию или иную выгоду от продавца, застройщика, другого агента либо от поставщика или партнёра по услугам, которого мы вам представляем, мы сообщим вам об этом заранее и в ясных выражениях, чтобы не допустить конфликта интересов и сохранить нашу независимость при консультировании вас по вопросам права.
Юридическая работа — это отдельный договор с Suwanvara Law Firm за её собственное профессиональное вознаграждение, которое никогда не включается в брокерское вознаграждение. Вы вправе в любой момент назначить другого консультанта.
Именно поэтому роль фирмы указана на каждой странице: брокерская и юридическая работа разделены, поручаются отдельно, и вы в любой момент вправе назначить другого юридического консультанта.
Где заканчивается брокерская работа и начинается поручение
Две роли, намеренно разделённые
При завершении сделки Suwanvara Property может получить брокерское вознаграждение. Юридические услуги, если они запрошены, оказываются отдельно фирмой Suwanvara Law Firm по отдельному договору. Клиент во всех случаях сохраняет право назначить другого юридического консультанта.
Юридическая работа — это отдельный договор с Suwanvara Law Firm за её собственное профессиональное вознаграждение, которое никогда не включается в брокерское вознаграждение. Вы вправе в любой момент назначить другого консультанта.
Работа начинается после проверки на конфликт интересов и подписания письменного договора об оказании юридических услуг, в котором определены объём работ, вознаграждение и обязанности каждой из сторон.
На этой странице описаны услуги и общая информация. Это не юридическая консультация по ситуации конкретного лица.
Свяжитесь с нами