Eine Eigentumswohnung als thailändischer Käufer kaufen
Jeder Schritt, vom ersten Gespräch bis zu dem Tag, an dem Sie Schlüssel und Unterlagen erhalten. Bei jedem Schritt: was wir tun, was er umfasst und wo die Grenzen dieser Arbeit liegen.
Inhalt
Die Schritte der Reihe nach
- Ihre Vorstellungen aufnehmen und den Bedarf klären
- Wohnungen suchen und in die engere Wahl nehmen
- Die Besichtigung vereinbaren und wahrnehmen
- Den Preis prüfen und verhandeln
- Rechtliche Prüfung der Wohnung
- Die Reservierungsvereinbarung prüfen und aufsetzen
- Den Kaufvorvertrag prüfen und verhandeln
- Das Bankdarlehen koordinieren
- Warten auf die Entscheidung der Bank
- Die Wohnung vor der Übertragung abnehmen
- Prüfung durch einen Ingenieur oder Fachmann
- Die Nachbesserungen vor der Übertragung prüfen
- Die Unterlagen für den Übertragungstag vorbereiten
- Steuern und Kosten am Übertragungstag prüfen
- Die Eigentumsübertragung beim Grundamt
- Wohnung und Unterlagen nach der Übertragung übernehmen
3 Schritte
Bedarf und Suche
01
Schritt 1
Ihre Vorstellungen aufnehmen und den Bedarf klären
Zu Beginn erheben wir die Angaben, die wir brauchen, um Ihren Bedarf einzuschätzen, etwa:
- Budget
- Gewünschte Lage
- Größe und Typ der Wohnung
- Kauf zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage
- Ihre Anforderungen an die Mietrendite
- Der Zeitrahmen, in dem Sie kaufen möchten
- Kauf mit Eigenmitteln oder mit Bankdarlehen
- Anforderungen an Möblierung, Stellplatz und Gemeinschaftseinrichtungen
Anschließend werten wir das aus und schlagen Ihnen die Optionen vor, die zu Ihrem Ziel passen.
02
Schritt 2
Wohnungen suchen und in die engere Wahl nehmen
Wir suchen und sichten Wohnungen, die zu Ihren Vorstellungen passen, und wägen dabei die ausschlaggebenden Punkte ab, etwa:
- Lage und Verkehrsanbindung
- Der Kaufpreis
- Die Marktpreise im Umfeld
- Der Zustand der Wohnung und der Anlage
- Das Hausgeld für die Gemeinschaftsflächen
- Der Beitrag zur Instandhaltungsrücklage
- Rechte am Stellplatz
- Die Verlässlichkeit des Verkäufers oder Bauträgers
- Wie gut sich die Wohnung zum Wohnen oder Vermieten eignet
- Die Zahlungsbedingungen und die Eigentumsübertragung
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Schritt 3
Die Besichtigung vereinbaren und wahrnehmen
Wir stimmen den Besichtigungstermin mit dem Verkäufer, dem Projekt oder dessen Vertreter ab. Wenn es Ihnen nicht möglich ist, die Wohnung selbst zu besichtigen, können wir:
- Die Wohnung in Ihrem Namen besichtigen
- Fotos und Videos aufnehmen
- Ihnen die Wohnung im Live-Videoanruf zeigen
- Das Umfeld prüfen
- Vorzüge, Nachteile und Punkte, auf die zu achten ist, berichten
Die Prüfung in diesem Schritt ist eine allgemeine Zustandsprüfung. Sie ist keine ingenieurtechnische oder statische Untersuchung.
1 Schritte
Preis und Konditionen
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Schritt 4
Den Preis prüfen und verhandeln
Wenn Sie eine Wohnung gefunden haben, die Sie interessiert, helfen wir Ihnen bei der Einschätzung des Preises und verhandeln für Sie mit dem Verkäufer über Punkte wie:
- Der Kaufpreis
- Die Höhe der Reservierungszahlung
- Die Höhe der Anzahlung
- Die Zahlungsbedingungen
- Das Datum des Vertragsschlusses
- Der Tag der Eigentumsübertragung
- Die am Übertragungstag fälligen Kosten und Steuern
- Die Beseitigung von Mängeln
- Möbel und Ausstattung in der Wohnung
- Die Übergabe von Schlüsseln und Zutrittskarten
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3 Schritte
Rechtliche Prüfung und Verträge
05
Schritt 5
Rechtliche Prüfung der Wohnung
Bevor Sie einen erheblichen Betrag zahlen, führen wir die rechtliche Prüfung der Wohnung (Legal Due Diligence) durch. Der Prüfungsumfang kann Folgendes umfassen:
- Die Eigentumsurkunde der Wohnung
- Der Name des aktuell eingetragenen Eigentümers
- Bestehende Hypotheken auf der Wohnung
- Pfändungen oder eingetragene Verfügungsbeschränkungen
- Belastungen oder Übertragungsbeschränkungen
- Rückstände beim Hausgeld
- Die Schuldenfreiheitsbescheinigung
- Die Satzung der Eigentümergemeinschaft
- Rechte am Stellplatz
- Rechte am Gemeinschaftseigentum
- Streitigkeiten oder Rechtsfragen, die die Wohnung betreffen
Stellen wir ein Risiko fest, teilen wir es Ihnen mit und zeigen auf, wie damit umgegangen werden könnte, bevor Sie über den Kauf entscheiden.
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Schritt 6
Die Reservierungsvereinbarung prüfen und aufsetzen
Bevor Sie etwas unterschreiben oder eine Reservierungszahlung leisten, prüfen wir die Bedingungen des Reservierungsformulars oder -vertrags darauf, ob sie Sie schützen. Die wesentlichen Bedingungen sollten regeln:
- Der Kaufpreis
- Die Höhe der Reservierungszahlung
- Die Höhe der Anzahlung
- Das Datum des Vertragsschlusses
- Der Tag der Eigentumsübertragung
- Die Bedingungen für die Rückzahlung der Reservierungszahlung
- Was gilt, wenn ein rechtliches Problem festgestellt wird
- Die Liste der Möbel und Ausstattung
- Die Pflicht des Verkäufers, die Wohnung instand zu setzen
- Die Haftung, wenn eine Seite den Vertrag verletzt
Sie sollten weder eine Reservierungszahlung noch eine Anzahlung leisten, ohne ein Dokument, das die Bedingungen klar festhält.
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07
Schritt 7
Den Kaufvorvertrag prüfen und verhandeln
Wir prüfen, entwerfen oder ändern den Kaufvorvertrag und handeln dabei als Ihr Anwalt. Wir prüfen unter anderem:
- Die Angaben zu den Vertragsparteien
- Die Angaben zur Wohnung
- Der Kaufpreis
- Der Zahlungsplan
- Der Tag der Eigentumsübertragung
- Die Löschung der bestehenden Hypothek
- Die Aufteilung von Steuern und Gebühren
- Die Übergabe der Wohnung
- Die Liste der Möbel und Ausstattung
- Die Abnahme der Wohnung
- Die Beseitigung von Mängeln
- Die Haftung bei Vertragsverletzung
- Die Rückzahlungsbedingungen
- Was gilt, wenn das Eigentum nicht übertragen werden kann
Anschließend verhandeln wir die Änderungen mit dem Verkäufer oder dessen Vertreter, damit der Vertrag Ihre Interessen schützt.
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2 Schritte
Bankfinanzierung
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Schritt 8
Das Bankdarlehen koordinieren
Wenn Sie mit einem Darlehen kaufen, können wir bei der Abstimmung der Unterlagen und Schritte helfen, etwa:
- Die Unterlagen für den Darlehensantrag
- Die Bewertung der Immobilie
- Der Zeitpunkt der Kreditentscheidung
- Der Zeitpunkt der Hypothekeneintragung
- Die Zahlung am Übertragungstag
- Die Abstimmung zwischen Bank, Verkäufer und Grundamt
Die Kreditbewilligung liegt im Ermessen der Bank; wir können das Ergebnis eines Antrags nicht garantieren.
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Schritt 8a
Warten auf die Entscheidung der Bank
Das Warten ist der Moment, in dem Sie am stärksten exponiert sind: Reservierungszahlung und Anzahlung sind geleistet, ob das Darlehen bewilligt wird, ist noch offen. So begleiten wir Sie durch diese Zeit.
Vor der Antragstellung — der Schutz gehört zuerst in den Vertrag:
- Dass der Kaufvorvertrag Ihnen das Recht gibt, zurückzutreten und Reservierungszahlung und Anzahlung zu den vereinbarten Bedingungen zurückzuerhalten, wenn die Bank das Darlehen nicht bewilligt
- Ein klarer Termin, bis zu dem die Entscheidung der Bank vorliegen muss, mit ausreichend Zeit vor dem Übertragungstag
- Bei wie vielen Banken Sie einen Antrag stellen dürfen und welchen Nachweis einer Ablehnung Sie vorlegen müssen
- Wer die bereits entstandenen Kosten trägt, wenn der Vertrag wegen der Ablehnung des Darlehens endet
Wenn Sie mit einem Darlehen kaufen wollen, sollten Sie keinen Kaufvorvertrag ohne Finanzierungsvorbehalt unterschreiben.
Während Sie warten, werden wir:
- Mit dem Kreditsachbearbeiter Kontakt halten und den Stand des Antrags für Sie verfolgen
- Sie sofort informieren, wenn die Bank weitere Unterlagen verlangt, damit der Vorgang nicht liegen bleibt
- Den Termin für die Bewertung der Immobilie durch den Bankmitarbeiter abstimmen
- Ihnen in Abständen über den Fortgang berichten
- Wenn die Vertragsfrist naht und die Entscheidung ausbleibt, mit dem Verkäufer eine Verlängerung verhandeln
Wenn die Entscheidung vorliegt:
- Vollständig bewilligt — wir prüfen vor Ihrer Unterschrift die Bedingungen der Zusage, den Zinssatz, die Laufzeit, die Gebühren und die übrigen Konditionen und stimmen dann die Hypothekeneintragung auf den Übertragungstag ab
- Für weniger als beantragt bewilligt — das kommt häufig vor, wenn die Bank die Immobilie unter dem Kaufpreis bewertet; die Differenz müssen Sie aufbringen. Wir informieren Sie sofort und zeigen die Möglichkeiten auf: mit dem Verkäufer über eine Preisminderung verhandeln, bei einer anderen Bank beantragen oder das im Vertrag vereinbarte Rücktrittsrecht ausüben
- Abgelehnt — wir setzen die im Vertrag festgehaltenen Bedingungen um, damit Sie Ihr Geld zurückerhalten, und beraten Sie zu den verbleibenden Möglichkeiten
Ob das Darlehen bewilligt wird, in welcher Höhe, zu welchem Zinssatz und wie lange die Entscheidung dauert, liegt sämtlich im Ermessen der Bank. Wir können koordinieren und die Unterlagen vorbereiten, aber weder Bewilligung noch Betrag, Zinssatz oder Zeitrahmen garantieren — und wir sind kein Kreditvermittler und erteilen keine Finanz- oder Anlageberatung.
3 Schritte
Abnahme der Wohnung
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Schritt 9
Die Wohnung vor der Übertragung abnehmen
Vor dem Übertragungstermin stimmen wir eine Abnahme der Wohnung und der darin befindlichen Gegenstände ab. Diese erste Abnahme kann umfassen:
- Der Zustand von Böden, Wänden und Decken
- Türen und Fenster
- Schlösser und Schlüssel
- Die Elektroinstallation
- Schalter und Steckdosen
- Die Wasserversorgung
- Die Sanitärobjekte
- Die Klimageräte
- Die Entwässerung
- Anzeichen von Undichtigkeiten
- Risse
- Möbel und Ausstattung gemäß der vereinbarten Liste
- Die im Kauf enthaltenen Elektrogeräte
- Wasser- und Stromzähler
- Schlüssel, Zutrittskarten und Parkfernbedienungen
Stellen wir Mängel fest, erstellen wir eine Mängelliste — eine Defect List — und wirken darauf hin, dass der Verkäufer sie innerhalb der vereinbarten Frist behebt.
Eine Abnahme durch einen Makler oder einen Anwalt ist eine allgemeine Prüfung des sichtbaren Zustands. Sie ist keine Bestätigung der Tragwerks-, der gebäudetechnischen Systeme oder der technischen Qualität der Bauarbeiten. Wenn Sie eine ingenieurtechnische Beurteilung wünschen, sollten zusätzlich ein Abnahmeprüfer, ein Ingenieur oder eine andere Fachperson hinzugezogen werden.
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Schritt 10
Prüfung durch einen Ingenieur oder Fachmann
Wenn Sie eine eingehendere Untersuchung wünschen, können wir einen Abnahmeprüfer, einen Ingenieur oder einen Fachmann für ein bestimmtes Gewerk hinzuziehen, zum Beispiel für:
- Die Elektroinstallation
- Die Wasserversorgung
- Die Entwässerung
- Ebenheit und Gefälle des Bodens
- Feuchtigkeit
- Wassereintritt
- Die Qualität der Montagearbeiten
- Der Zustand von Wänden und Decken
- Türen und Fenster
- Die Klimaanlage
- Einbaumöbel und Einbauten
- Die Qualität der Bau- und Ausbauarbeiten
Deren Bericht kann in den Verhandlungen mit dem Verkäufer verwendet werden, damit vor dem Übertragungstermin nachgebessert oder behoben wird.
Das Honorar für eine Prüfung durch einen Ingenieur oder Fachmann kann getrennt vom Anwaltshonorar und von der Maklerprovision berechnet werden.
Eine Abnahme durch einen Makler oder einen Anwalt ist eine allgemeine Prüfung des sichtbaren Zustands. Sie ist keine Bestätigung der Tragwerks-, der gebäudetechnischen Systeme oder der technischen Qualität der Bauarbeiten. Wenn Sie eine ingenieurtechnische Beurteilung wünschen, sollten zusätzlich ein Abnahmeprüfer, ein Ingenieur oder eine andere Fachperson hinzugezogen werden.
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Schritt 11
Die Nachbesserungen vor der Übertragung prüfen
Sobald der Verkäufer meldet, dass die Mängel behoben sind, stimmen wir eine Nachabnahme ab, um zu bestätigen, dass:
- Die Mängel sind vollständig behoben
- Die Ausbesserungen entsprechen dem Vereinbarten
- Es sind keine weiteren Schäden entstanden
- Möbel und Ausstattung sind vollständig vorhanden
- Die Wohnung ist übergabefähig
Bleiben Mängel bestehen, können Sie erwägen, den Übertragungstermin zu verschieben, weitere Nachbesserungen zu verlangen oder einen Einbehalt eines Teils des Kaufpreises bis zur Fertigstellung zu verhandeln. Was davon möglich ist, hängt von den Vertragsbedingungen und von der Zustimmung der Gegenseite ab.
3 Schritte
Eigentumsübertragung
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Schritt 12
Die Unterlagen für den Übertragungstag vorbereiten
Wir bereiten die erforderlichen Unterlagen vor und prüfen sie, etwa:
- Der thailändische Personalausweis
- Eine Kopie des Hausregisterbuchs
- Unterlagen zum Familienstand
- Die Zustimmung des Ehegatten, sofern erforderlich
- Der Kaufvorvertrag
- Die Vollmacht
- Die Darlehensunterlagen
- Die Unterlagen des Verkäufers
- Die Schuldenfreiheitsbescheinigung
- Unterlagen der Eigentümergemeinschaft
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Schritt 13
Steuern und Kosten am Übertragungstag prüfen
Wir prüfen, welche Seite welchen Posten trägt, wie im Vertrag vereinbart, etwa:
- Die Übertragungsgebühr
- Die Quellensteuer
- Die spezielle Gewerbesteuer
- Die Stempelsteuer
- Die Gebühr für die Hypothekeneintragung
- Die Gebühr für die Hypothekenlöschung
- Das Hausgeld für die Gemeinschaftsflächen
- Der Beitrag zur Instandhaltungsrücklage
- Von der Eigentümergemeinschaft erhobene Kosten
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Schritt 14
Die Eigentumsübertragung beim Grundamt
Am Übertragungstag begleiten wir Sie zum Grundamt und betreuen Ihre Seite. Unsere Aufgaben umfassen:
- Die Unterlagen prüfen, bevor unterschrieben wird
- Die Angaben zur Wohnung prüfen
- Die Namen von Käufer und Verkäufer prüfen
- Prüfen, dass die Hypothek gelöscht ist
- Die zu zahlenden Beträge prüfen
- Steuern und Gebühren prüfen
- Mit Verkäufer, Bank und Beamten abstimmen
- Prüfen, dass Zahlung und Übertragung korrekt erfolgen
- Die Unterlagen in Ihrem Namen entgegennehmen, sofern eine Vollmacht vorliegt
1 Schritte
Nach der Übertragung
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Schritt 15
Wohnung und Unterlagen nach der Übertragung übernehmen
Nach der Eigentumsübertragung prüfen wir, ob Sie alles erhalten haben, was Ihnen zusteht, etwa:
- Die Eigentumsurkunde der Wohnung
- Der vom Grundamt ausgestellte Kaufvertrag
- Die Belege über Gebühren und Steuern
- Die Wohnungsschlüssel
- Die Zutrittskarte für das Gebäude
- Die Fernbedienung für den Stellplatz
- Die Garantieunterlagen
- Der Beleg über das Hausgeld
- Das Übergabeprotokoll der Wohnung
Wir können auch die Namensänderung bei der Eigentümergemeinschaft sowie bei Strom, Wasser und weiteren zugehörigen Dienstleistungen koordinieren.
Nach der Schlüsselübergabe
Mit der Umschreibung ist es nicht getan. Die Wohnung vermieten, sie aus der Ferne betreuen lassen, die jährlichen Steuer- und Eigentümergemeinschaftspflichten sowie Ihr eigenes Visum und Ihr Aufenthalt — mit Umfang, Ausschlüssen und Zuständigkeiten.
Was diese Arbeit nicht leisten kann
Die Grenzen der Leistung, klar benannt
Diese Grenzen gehören zur Leistung; sie sind kein nachträglich angehängter Haftungsausschluss. Es sind dieselben Sätze, die neben den Schritten stehen, zu denen sie gehören.
Eine Abnahme durch einen Makler oder einen Anwalt ist eine allgemeine Prüfung des sichtbaren Zustands. Sie ist keine Bestätigung der Tragwerks-, der gebäudetechnischen Systeme oder der technischen Qualität der Bauarbeiten. Wenn Sie eine ingenieurtechnische Beurteilung wünschen, sollten zusätzlich ein Abnahmeprüfer, ein Ingenieur oder eine andere Fachperson hinzugezogen werden.
Die Prüfung in diesem Schritt ist eine allgemeine Zustandsprüfung. Sie ist keine ingenieurtechnische oder statische Untersuchung.
Die rechtliche Prüfung verringert das Risiko, kann aber weder den künftigen Marktpreis noch die Rendite einer Anlage, Mieteinnahmen oder eine Wertsteigerung der Immobilie garantieren.
Die Kreditbewilligung liegt im Ermessen der Bank; wir können das Ergebnis eines Antrags nicht garantieren.
Unabhängigkeit und Interessenkonflikte
Wir handeln für den Käufer — und sagen Ihnen, von wem wir vergütet werden
Wir handeln für den Käufer — als Ihr Makler und als Ihr Anwalt — und stellen Ihre Interessen, Ihren Schutz und die Transparenz Ihnen gegenüber an die erste Stelle. Erhalten wir von einem Verkäufer, einem Bauträger, einem anderen Makler oder von einem Lieferanten oder Dienstleistungspartner, den wir Ihnen vorstellen, eine Vergütung, eine Maklerprovision oder einen sonstigen Vorteil, teilen wir Ihnen dies vorab und in klaren Worten mit, damit ein Interessenkonflikt vermieden und unsere Unabhängigkeit bei der rechtlichen Beratung gewahrt bleibt.
Rechtliche Arbeit ist ein gesondertes Mandat bei Suwanvara Law Firm zu deren eigenem Honorar und wird niemals in eine Maklerprovision eingerechnet. Es steht Ihnen jederzeit frei, einen anderen Berater zu beauftragen.
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Wo die Maklertätigkeit endet und das Mandat beginnt
Zwei Rollen, bewusst getrennt gehalten
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