Это иллюстративный разбор, а не описание конкретного клиентского дела. Он построен из тех шагов, через которые обычно проходит покупка иностранцем готовой квартиры в бангкокском кондоминиуме, — чтобы читающий покупатель примерно понимал, чего ожидать и где обычно возникают трения. Ни имя, ни номер квартиры, ни конкретная сделка по проекту, ни уплаченная цена, ни дата не являются реальными, а каждая цифра — это округлённая плановая величина, а не коммерческое предложение.
Покупатель в этом разборе приобретает объект для владения, а не для постоянного проживания, живёт за рубежом и решил привлечь Suwanvara Law Firm по отдельному соглашению для проверки документов и сопровождения перехода права. Юридическая работа никогда не входит в состав брокерской услуги по недвижимости; покупатель вправе привлечь собственного консультанта или не привлекать никого. Она включена в этот разбор потому, что о содержании таких проверок иностранные покупатели-новички спрашивают чаще всего.
Покупатель и покупка
- Покупатель
- Иностранный покупатель, приобретающий впервые, проживает за рубежом
- Цель
- Владение с эпизодическим личным использованием
- Объект
- Готовая однокомнатная квартира в кондоминиуме
- Район
- Коридор на окраине Бангкока рядом с продлённой линией рельсового транспорта
- Площадь
- Около 35 м², высокий этаж, вид на город
- Форма права
- Полная собственность (freehold) в пределах иностранной квоты
- Юридическое сопровождение
- Привлечено по отдельному соглашению — проверка документов и сопровождение перехода права
- Общий срок
- Около девяти недель от обращения до регистрации перехода права
Неделя за неделей
Неделя 0
01Обращение и первая консультация
Покупатель направляет обращение, указывая бюджет, предпочтительный район рядом с продлённой линией рельсового транспорта и намерение приобретать в пределах иностранной квоты. Консультант по недвижимости уточняет, что реально доступно в этом бюджете, объясняет разницу между полной собственностью в пределах иностранной квоты и долгосрочной арендой (leasehold), а также то, что наличие квоты подтверждается по каждому дому отдельно и никогда не предполагается по умолчанию.
- Зафиксированы бюджет, район и намерения относительно формы права
- Разъяснены иностранная квота и долгосрочная аренда
- Обозначены ожидания: наличие объекта и цена подлежат подтверждению
Неделя 1
02Короткий список и дистанционный просмотр
Составляется короткий список из нескольких готовых квартир. Поскольку покупатель находится за рубежом, консультант организует видеопросмотр двух квартир и передаёт по каждой публичный референс, диапазон этажей, площадь, размер эксплуатационного сбора и положение с иностранной собственностью — те же сведения, что опубликованы на сайте, сверенные с исходной ведомостью.
- Короткий список составлен по актуальному наличию
- Видеопросмотр двух квартир
- По каждой квартире подтверждены эксплуатационный сбор, резервный фонд и положение с иностранной квотой
Неделя 2
03Очный просмотр
Покупатель приезжает в Бангкок на два дня просмотров. Возможность увидеть сам дом, реальный этаж, вид и пеший маршрут до станции меняет короткий список: одна квартира, казавшаяся идеальной на бумаге, выходит на строительную площадку, и покупатель предпочитает чуть меньшую квартиру на более высоком этаже.
- Очный осмотр объектов из короткого списка
- Оценены пеший маршрут до станции и окружение
- Выбрана предпочтительная квартира
Неделя 3
04Обсуждение цены и бронирование
Консультант организует коммерческие переговоры с продавцом. Условия согласуются при условии письменного подтверждения положения с иностранной собственностью. Покупатель вносит сумму бронирования, чтобы закрепить квартиру; условия бронирования прямо указывают, что и при каких обстоятельствах подлежит возврату.
- Коммерческие условия согласованы под условием подтверждения квоты
- Внесена сумма бронирования для закрепления квартиры
- Условия возврата зафиксированы в соглашении о бронировании
Недели 4–5
05Подтверждение иностранной квоты и проверка документов
После того как юридическое сопровождение оформлено по отдельному соглашению, начинается проверка документов: свидетельство о праве собственности, справка юридического лица кондоминиума об отсутствии задолженности, доля иностранной собственности в доме относительно предела в 49 %, любые обременения, а также обязательство застройщика или продавца по расходам в день перехода права. Именно на этом этапе выявилась описанная ниже проблема.
- Проверены свидетельство о праве собственности и статус юридического лица кондоминиума
- Доля иностранной собственности сверена с пределом в 49 %
- Проверены обременения и задолженность по эксплуатационным сборам
- Обязательство по расходам на переход права подтверждено письменно
Недели 6–7
06Перевод средств на покупку
Средства направляются в Таиланд в иностранной валюте и конвертируются в баты тайским банком, который выдаёт документ о валютной операции (Foreign Exchange Transaction, FET), требуемый Земельным департаментом при покупке иностранцем в полную собственность. Перевод выполняется от имени самого покупателя со ссылкой на объект, поскольку запись FET должна совпадать с покупателем по документам.
- Средства переведены в иностранной валюте от имени самого покупателя
- Конвертированы в баты тайским банком
- Получен документ о валютной операции (FET)
Неделя 8
07Регистрация перехода права в Земельном департаменте
Стороны являются в Земельный департамент. Регистрационный сбор за переход права, специальный налог на предпринимательскую деятельность или гербовый сбор и удерживаемый у источника налог оплачиваются согласно согласованному распределению, предъявляются документ FET и справка об отсутствии задолженности, после чего свидетельство о праве собственности на квартиру регистрируется на имя покупателя. Покупателя, который не может присутствовать, может заменить представитель по доверенности; здесь покупатель присутствовал лично.
- Переход права зарегистрирован в Земельном департаменте
- Сборы и налоги оплачены согласно согласованному распределению
- Свидетельство о праве собственности на квартиру выдано на имя покупателя
Неделя 9 и далее
08После перехода права
Покупатель получает зарегистрированное свидетельство о праве собственности и ключи, регистрируется у юридического лица кондоминиума для начисления эксплуатационных сборов и после перехода права организует сдачу квартиры в аренду через партнёра — это отдельно организуемая услуга, а не размещение объявления об аренде. Консультант остаётся контактным лицом по вопросам после покупки.
- Получены зарегистрированное свидетельство о праве собственности и ключи
- Оформлена регистрация у юридического лица кондоминиума
- Сдача в аренду после перехода права организована отдельно, через партнёра
Что проверялось
Пункты юридической проверки, изученные до переоформления, — в этом случае в рамках отдельного юридического договора.
- Свидетельство о праве собственности на квартиру (чанот) и его соответствие продаваемому объекту
- Справка юридического лица кондоминиума об отсутствии задолженности — что эксплуатационные сборы и взносы в резервный фонд уплачены
- Доля иностранной собственности в доме относительно предела в 49 %, подтверждённая письменно юридическим лицом кондоминиума
- Любые зарегистрированные обременения, ипотеки или сервитуты в отношении квартиры
- Письменное обязательство застройщика или продавца о том, какие расходы дня перехода права он берёт на себя
- Что документ о валютной операции будет выдан от имени самого покупателя и на верную сумму
Что пошло не так и как это решили
Две вещи нужно было урегулировать до даты переоформления. Обе — обычное дело; ни одна не сорвала покупку.
Доля иностранной собственности была близка к предельной
В тайском кондоминиуме на иностранных собственников может быть зарегистрировано не более 49 % совокупной площади квартир. При проверке документов выяснилось, что этот дом близок к пределу, поэтому переход права полной собственности к иностранцу нельзя было просто предполагать: он зависел от того, остался ли в квоте запас именно под эту квартиру.
Шаг, который решил вопрос, был обычным, но необходимым: у юридического лица кондоминиума запросили письменное подтверждение того, что регистрация этой квартиры на иностранного покупателя сохранит дом в пределах 49 %. Только после получения этого письма бронирование превратилось в твёрдое обязательство. Если бы письмо не было выдано, задаток покупателя защищали бы именно те условия бронирования, которые были оговорены ранее.
Первый перевод пришёл не с того счёта
Первую попытку перевода покупатель сделал со счёта члена семьи, чтобы сэкономить шаг. В документе о валютной операции, который выдаёт тайский банк, указывается отправитель, и Земельный департамент ожидает, что это будет имя покупателя по документам. Такое расхождение создало бы проблему уже у стойки регистрации.
Его выявили до даты перехода права. Средства были возвращены и отправлены заново со счёта самого покупателя, после чего был выдан корректный документ FET на его имя. Это стоило нескольких дней и второго комплекта банковских комиссий и является самой распространённой из тех задержек, которых иностранный покупатель-новичок мог бы избежать.
Расходы
Регистрационный сбор за переход права
Начисляется на оценочную стоимость Земельного департамента; по обычаю делится, предмет переговоров
2 % от оценочной стоимости
Специальный налог на предпринимательскую деятельность или гербовый сбор
SBT, если продавец владел объектом менее пяти лет; иначе гербовый сбор. По обычаю — за счёт продавца
3,3 % (SBT) или 0,5 % (гербовый сбор)
Налог, удерживаемый у источника
При перепродаже продавцом-физическим лицом; по обычаю — за счёт продавца
По установленной законом формуле
Юридический гонорар — проверка документов и сопровождение перехода права
Suwanvara Law Firm, по отдельному соглашению об оказании юридических услуг; согласуется заранее
Гонорар по отдельному соглашению
Банковские комиссии и расходы на FET
Комиссии за перевод и конверсию валюты устанавливает банк
По тарифам банка
Брокерские услуги по недвижимости
Брокерское вознаграждение, когда оно возникает, описано в раскрытии информации ниже
Отдельная плата с этого покупателя не взимается
Это иллюстративные плановые величины, показывающие структуру покупки, а не коммерческое предложение и не суммы какой-либо конкретной сделки. Каждый платёж, рассчитываемый от стоимости, начисляется на оценочную стоимость Земельного департамента, которую определяет сам департамент и которая не совпадает с согласованной ценой. Подтвердите фактические цифры для вашей собственной покупки, прежде чем на них полагаться.
Результат
Свидетельство о праве собственности на квартиру было зарегистрировано на имя самого покупателя как полная собственность в пределах иностранной квоты — примерно через девять недель после первого обращения.
Обе возникшие проблемы — подтверждение доли иностранной собственности и перевод не с того счёта — были решены до даты перехода права, а не у стойки регистрации; именно ради этой разницы и существует этап проверки документов.
Покупатель на всём протяжении сохранял право выбора собственного консультанта, а юридическое сопровождение было оценено и согласовано отдельно от услуги по недвижимости.
О чём этот разбор вам не говорит
Чтобы рассказ читался тем, чем он является, — иллюстрацией типичных шагов, а не утверждением.
- Это иллюстративный обобщённый разбор типичных шагов, а не запись конкретного клиентского дела; он не является доказательством послужного списка, доли успешных сделок или их количества — сайт ничего подобного не утверждает.
- Все сроки, цифры и распределения расходов здесь иллюстративны. Реальная продолжительность, налоги и расходы зависят от дома, продавца, ценовой ведомости и конкретного дня и подлежат подтверждению.
- Это общая информация для иностранных покупателей, а не юридическая или налоговая консультация. Правила, ставки и процедуры меняются, а обстоятельства у всех разные; получите тайскую юридическую и налоговую консультацию по вашей собственной ситуации.
- Публикация этого разбора не является юридической проверкой какого-либо объекта, а также гарантией права собственности, наличия объекта, его состояния, инвестиционной доходности или возможности перехода права.
Информация об объектах, цены, акции, наличие иностранной квоты и условия переоформления подлежат подтверждению. Публикация объекта не является юридической проверкой и не является гарантией права собственности, состояния объекта, инвестиционной доходности или возможности переоформления.