คอนโดหนึ่งห้องนอน กรรมสิทธิ์ถาวร ย่านเติบโตรอบนอกกรุงเทพฯ ตั้งแต่สอบถามครั้งแรกจนถึงวันโอน

ผู้ซื้อและการซื้อ

ผู้ซื้อ

ผู้ซื้อชาวต่างชาติครั้งแรก พำนักอยู่ต่างประเทศ

วัตถุประสงค์

เพื่อถือครอง โดยใช้เองเป็นครั้งคราว

ทรัพย์

คอนโดหนึ่งห้องนอนที่สร้างเสร็จแล้ว

ทำเล

ย่านรอบนอกกรุงเทพฯ ใกล้แนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย

ขนาด

ราว 35 ตร.ม. ชั้นสูง วิวเมือง

กรรมสิทธิ์

ถาวร ภายใต้โควตาต่างชาติ

การว่าจ้างด้านกฎหมาย

ว่าจ้างแยกต่างหากเพื่อตรวจเอกสารและสนับสนุนการโอน

ระยะเวลา

ประมาณเก้าสัปดาห์ ตั้งแต่สอบถามถึงวันโอน

สัปดาห์ต่อสัปดาห์

1. สัปดาห์ที่ 0

   01สอบถามและปรึกษาครั้งแรก

   ผู้ซื้อส่งคำสอบถามระบุงบประมาณ ทำเลที่ต้องการใกล้แนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย และความตั้งใจซื้อภายใต้โควตาต่างชาติ ที่ปรึกษายืนยันว่ามีอะไรพร้อมขายจริงในงบนั้น และอธิบายความต่างระหว่างกรรมสิทธิ์ถาวรภายใต้โควตาต่างชาติกับสิทธิการเช่า และว่าโควตาต้องยืนยันเป็นรายอาคาร ไม่ใช่สันนิษฐานเอา

   • บันทึกงบประมาณ ทำเล และความตั้งใจด้านกรรมสิทธิ์
   • อธิบายโควตาต่างชาติเทียบกับสิทธิการเช่า
   • ตั้งความคาดหวัง: สถานะพร้อมขายและราคาอยู่ระหว่างรอการยืนยัน

2. สัปดาห์ที่ 1

   02คัดรายการและชมห้องทางไกล

   จัดทำรายการห้องที่สร้างเสร็จไม่กี่ยูนิต เนื่องจากผู้ซื้ออยู่ต่างประเทศ ที่ปรึกษาจึงจัดวิดีโอพาชมสองยูนิต และส่งรหัสอ้างอิงสาธารณะ ช่วงชั้น พื้นที่ ระดับค่าส่วนกลาง และสถานะกรรมสิทธิ์ต่างชาติของแต่ละยูนิต ซึ่งเป็นข้อมูลชุดเดียวกับที่เผยแพร่บนเว็บไซต์ ตรวจยืนยันกับใบข้อมูลต้นทาง

   • จัดรายการจากสถานะพร้อมขายจริง
   • วิดีโอพาชมสองยูนิต
   • ยืนยันค่าส่วนกลาง เงินกองทุน และสถานะโควตาต่างชาติเป็นรายยูนิต

3. สัปดาห์ที่ 2

   03ชมห้องด้วยตนเอง

   ผู้ซื้อเดินทางมากรุงเทพฯ สองวันเพื่อชมห้อง การได้เห็นอาคาร ชั้นจริง วิว และระยะเดินไปรถไฟฟ้าด้วยตนเองทำให้รายการเปลี่ยน ยูนิตหนึ่งที่ดูลงตัวบนกระดาษกลับหันเข้าไซต์ก่อสร้าง ผู้ซื้อจึงชอบยูนิตที่เล็กกว่าเล็กน้อยแต่อยู่ชั้นสูงกว่า

   • ชมรายการห้องด้วยตนเอง
   • ประเมินระยะเดินไปรถไฟฟ้าและสภาพแวดล้อม
   • เลือกยูนิตที่ต้องการ

4. สัปดาห์ที่ 3

   04เจรจาราคาและจอง

   ที่ปรึกษาประสานการเจรจาเชิงพาณิชย์กับผู้ขาย ตกลงเงื่อนไขโดยมีเงื่อนไขว่าต้องยืนยันสถานะกรรมสิทธิ์ต่างชาติเป็นลายลักษณ์อักษร ผู้ซื้อชำระเงินจองเพื่อกันยูนิตไว้ เงื่อนไขการจองระบุชัดว่าส่วนใดคืนได้และภายใต้เงื่อนไขใด

   • ตกลงเงื่อนไขเชิงพาณิชย์ โดยขึ้นกับการยืนยันโควตา
   • ชำระเงินจองเพื่อกันยูนิต
   • ระบุเงื่อนไขการคืนเงินไว้ในเงื่อนไขการจอง

5. สัปดาห์ที่ 4–5

   05ยืนยันโควตาต่างชาติและตรวจเอกสาร

   เมื่อมีการว่าจ้างด้านกฎหมายแยกต่างหากแล้ว จึงตรวจเอกสาร ได้แก่ โฉนด สถานะปลอดหนี้ของนิติบุคคล อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติของอาคารเทียบเพดาน 49% ภาระผูกพันใด ๆ และหนังสือรับรองของผู้พัฒนาหรือผู้ขายเรื่องค่าใช้จ่ายวันโอน ขั้นตอนนี้เองที่ปัญหาด้านล่างปรากฏขึ้น

   • ตรวจโฉนดและสถานะนิติบุคคล
   • ตรวจอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติเทียบเพดาน 49%
   • ตรวจภาระผูกพันและค่าส่วนกลางค้างชำระ
   • ยืนยันหนังสือรับรองเรื่องค่าใช้จ่ายการโอนเป็นลายลักษณ์อักษร

6. สัปดาห์ที่ 6–7

   06นำเงินซื้อเข้าประเทศ

   นำเงินเข้าประเทศไทยเป็นเงินตราต่างประเทศและแปลงเป็นเงินบาทโดยธนาคารไทย ซึ่งจะออกแบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) ที่กรมที่ดินต้องใช้สำหรับการซื้อกรรมสิทธิ์ถาวรโดยชาวต่างชาติ การโอนเงินทำในนามของผู้ซื้อเองและอ้างอิงยูนิต เพราะบันทึก FET ต้องตรงกับผู้ซื้อที่จดทะเบียน

   • โอนเงินเป็นเงินตราต่างประเทศ ในนามผู้ซื้อเอง
   • แปลงเป็นเงินบาทโดยธนาคารไทย
   • ได้รับแบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET)

7. สัปดาห์ที่ 8

   07โอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน

   คู่สัญญาไปที่กรมที่ดิน ชำระค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และภาษีหัก ณ ที่จ่ายตามที่ตกลงแบ่งกัน แสดงแบบ FET และหนังสือปลอดหนี้ แล้วจดทะเบียนโฉนดห้องชุดในนามผู้ซื้อ หนังสือมอบอำนาจใช้แทนผู้ซื้อที่มาไม่ได้ได้ แต่ในกรณีนี้ผู้ซื้อมาด้วยตนเอง

   • จดทะเบียนโอนที่กรมที่ดิน
   • ชำระค่าธรรมเนียมและภาษีตามที่ตกลงแบ่งกัน
   • ออกโฉนดห้องชุดในนามผู้ซื้อ

8. สัปดาห์ที่ 9 เป็นต้นไป

   08หลังโอน

   ผู้ซื้อรับโฉนดที่จดทะเบียนแล้วและกุญแจ ลงทะเบียนกับนิติบุคคลเพื่อเรียกเก็บค่าส่วนกลาง และจัดการปล่อยเช่าผ่านพันธมิตรหลังโอน ซึ่งเป็นบริการที่จัดแยกต่างหาก ไม่ใช่การประกาศให้เช่า ที่ปรึกษายังคงเป็นผู้ติดต่อสำหรับคำถามหลังการซื้อ

   • รับโฉนดที่จดทะเบียนแล้วและกุญแจ
   • ลงทะเบียนกับนิติบุคคล
   • จัดการปล่อยเช่าแยกต่างหากผ่านพันธมิตร

สิ่งที่ตรวจสอบ

รายการตรวจสอบสถานะก่อนการโอน — ภายใต้การว่าจ้างด้านกฎหมายแยกต่างหากในกรณีนี้

• โฉนดของห้องชุด และว่าตรงกับยูนิตที่ขาย
• หนังสือปลอดหนี้ของนิติบุคคล — ว่าค่าส่วนกลางและเงินกองทุนชำระครบ
• อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติของอาคารเทียบเพดาน 49% ยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรโดยนิติบุคคล
• ภาระผูกพัน จำนอง หรือภาระจำยอมที่จดทะเบียนไว้กับห้องชุด
• หนังสือรับรองของผู้พัฒนาหรือผู้ขายว่าจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายวันโอนส่วนใด
• ว่าแบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศจะออกในนามผู้ซื้อเองในจำนวนที่ถูกต้อง

อะไรผิดพลาด และแก้ไขอย่างไร

มีสองเรื่องที่ต้องแก้ไขก่อนวันโอน ทั้งสองเป็นเรื่องปกติ และไม่มีเรื่องใดทำให้การซื้อล้มเหลว

ค่าใช้จ่าย

ตัวเลขเหล่านี้เป็นตัวเลขประมาณการเพื่อการวางแผนเพื่อแสดงโครงร่างของการซื้อ ไม่ใช่ใบเสนอราคา และไม่ใช่จำนวนของธุรกรรมใดโดยเฉพาะ ทุกจำนวนที่คิดจากมูลค่าคิดจากราคาประเมินของกรมที่ดิน ซึ่งกรมเป็นผู้กำหนดและไม่เท่ากับราคาที่ตกลงกัน โปรดยืนยันตัวเลขจริงสำหรับการซื้อของคุณเองก่อนนำไปใช้

ผลลัพธ์

โฉนดห้องชุดจดทะเบียนในนามผู้ซื้อเองเป็นกรรมสิทธิ์ถาวรภายใต้โควตาต่างชาติ ประมาณเก้าสัปดาห์หลังสอบถามครั้งแรก

ปัญหาสองข้อที่เกิดขึ้น — การยืนยันอัตราส่วนกรรมสิทธิ์และการโอนเงินผิดบัญชี — ได้รับการแก้ไขก่อนถึงวันโอน ไม่ใช่ที่เคาน์เตอร์ ซึ่งคือความแตกต่างที่ขั้นตอนตรวจเอกสารมีไว้เพื่อสร้าง

ผู้ซื้อคงสิทธิ์เลือกที่ปรึกษาของตนเองตลอด และการว่าจ้างด้านกฎหมายกำหนดราคาและตกลงแยกจากบริการด้านทรัพย์