これは例示のための記述であり、特定のご依頼者の案件ではありません。外国人による完成済みバンコク・コンドミニアムの購入が通常たどる手順から構成しており、お読みになる買主が、おおよそ何を予期すべきか、どこに摩擦が生じやすいかを把握できるようにしています。氏名、部屋番号、プロジェクトの取引、支払われた価格、日付のいずれも実在のものではなく、すべての数字は見積りではなく計画用の概数です。
ここでの買主は常住ではなく保有を目的としており、海外に居住し、書類レビューと移転登記支援についてSuwanvara Law Firmに別途委任することを選ばれました。法務は不動産仲介サービスの一部では決してなく、買主はご自身の顧問を用いることも、用いないことも自由です。本記述に含めたのは、そこで扱われる確認事項が、初めて購入される外国人の買主から最もよくお尋ねいただく部分だからです。
買主と購入の概要
- 買主
- 初めて購入される外国人の方、海外在住
- 目的
- 保有。ときおりご自身で利用
- 物件
- 完成済みの1ベッドルーム・コンドミニアム
- エリア
- 延伸された鉄道路線に近い、バンコク外縁の回廊
- 広さ
- 約35平方メートル、高層階、シティビュー
- 所有形態
- 外国人枠内のフリーホールド
- 法務の委任
- 書類レビューと移転登記支援について別途委任
- 所要期間
- お問い合わせから移転登記まで約9週間
週ごとの経過
第0週
01お問い合わせと初回相談
買主は、予算、延伸された鉄道路線に近い希望エリア、そして外国人枠での購入を意図している旨を記したお問い合わせを送ります。不動産アドバイザーは、その予算で現実的に何が入手可能かを確認し、外国人枠内のフリーホールドとリースホールドの違い、そして外国人枠の空きは前提とするのではなく建物ごとに確認するものであることを説明します。
- 予算、エリア、所有形態の意向を記録
- 外国人枠とリースホールドの違いを説明
- 期待値の共有：入手可能性と価格は確認を条件とする
第1週
02候補の絞り込みとリモート内見
完成済みの数戸について候補リストを作成します。買主が海外にいるため、アドバイザーは2戸のビデオ内見を手配し、それぞれについて公開されている物件番号、階層、面積、共益費の水準、外国人所有の状況を共有します。サイトに掲載しているのと同じ事実を、出典資料と照合して確認したものです。
- 実際の在庫状況から候補リストを作成
- 2戸のビデオ内見
- 共益費、修繕積立金、外国人枠の状況を住戸ごとに確認
第2週
03現地内見
買主はバンコクに渡航し、2日間にわたって内見します。建物、実際の階、眺望、駅までの徒歩をご自身の目で確かめたことで候補は変わりました。書面上は理想的に見えた1戸は工事現場に面しており、買主はやや狭くとも高層階の住戸を選好します。
- 候補住戸の現地内見
- 駅までの徒歩と周辺環境の評価
- 希望住戸の決定
第3週
04価格の協議と予約
アドバイザーが売主との商業的な協議を調整します。条件は、外国人所有の状況が書面で確認されることを条件として合意されます。買主は住戸を押さえるために予約金を支払い、予約条件には、何がどのような条件で返還されるのかが平易に記載されます。
- 外国人枠の確認を条件として商業条件を合意
- 住戸を押さえるため予約金を支払い
- 予約条件に返還条件を明記
第4〜5週
05外国人枠の確認と書類レビュー
法務の委任が別途整った状態で、書類がレビューされます。権利証書、管理法人における未納の有無、建物の外国人所有比率と49％上限との対照、担保等の負担の有無、そしてデベロッパーまたは売主による移転登記当日の費用についての誓約です。下記の問題が浮上したのは、この段階です。
- 権利証書と管理法人の状況をレビュー
- 外国人所有比率を49％上限と対照して確認
- 担保等の負担と共益費の未納を確認
- 移転費用の誓約を書面で確認
第6〜7週
06購入資金の送金
資金は外貨でタイに送金され、タイの銀行がバーツに両替し、外国人によるフリーホールド購入について土地局が求める外国送金取引書（FET）を発行します。送金は買主ご本人の名義で行い、対象の住戸を参照します。FETの記録は登記される買主と一致していなければならないからです。
- 外貨で、買主ご本人の名義により送金
- タイの銀行でバーツに両替
- 外国送金取引書（FET）を取得
第8週
07土地局での移転登記
当事者が土地局に出向きます。移転登記手数料、特定事業税または印紙税、源泉徴収額を合意された分担に従って精算し、FET書類と共益費完納証明書を提示し、区分所有権証書が買主の名義で登記されます。出席できない買主については委任状で代えることができますが、本例では買主が出席しました。
- 土地局で移転登記
- 合意された分担に従い費用と税を精算
- 買主名義で区分所有権証書を発行
第9週以降
08移転登記の後
買主は登記済みの権利証書と鍵を受け取り、共益費の請求のため管理法人に登録し、移転登記の後に提携先を通じて賃貸を手配します。これは別途手配されるサービスであり、賃貸物件の掲載ではありません。アドバイザーは購入後のご質問の窓口であり続けます。
- 登記済みの権利証書と鍵を受領
- 管理法人に登録
- 移転登記後の賃貸を提携先を通じて別途手配
確認した事項
所有権移転の前に確認したデューデリジェンス項目です——本件では別途の法務委任に基づいて行われました。
- 当該住戸の権利証書（チャノート）、および売却対象の住戸と一致していること
- 管理法人の共益費完納証明書 — 共益費と修繕積立金の拠出が精算されていること
- 建物の外国人所有比率と49％上限との対照。管理法人による書面での確認
- 当該住戸に登記された担保等の負担、抵当権、地役権の有無
- 移転登記当日のどの費用を負担するかについての、デベロッパーまたは売主の書面による誓約
- 外国送金取引書が、買主ご本人の名義で正しい金額により発行されること
何が問題となり、どう対処したか
移転登記日までに解決を要する事項が二つありました。いずれもよくあることで、購入が頓挫することはありませんでした。
外国人所有比率が上限に近かったこと
タイのコンドミニアムが外国人所有者名義で登記できるのは、総床面積の49％までです。書類のレビュー時点で、この建物はその上限に近く、外国人によるフリーホールドの移転を当然のこととして前提にはできませんでした。この特定の住戸のために枠の余裕が残っているかどうかにかかっていたからです。
これを解決した手順は、平凡ですが不可欠なものでした。この住戸を外国人の買主に登記しても建物が49％の上限内にとどまることを、管理法人に書面で確認してもらったのです。その書面を得て初めて、予約は確定的な約束に転じました。仮に書面が得られなかった場合には、先に定めておいた予約条件が買主の手付金を守ることになっていました。
最初の送金が誤った口座から行われたこと
買主が最初に送金を試みたのは、手順を一つ省くために親族の口座からでした。タイの銀行が発行する外国送金取引書には送金人が記載され、土地局はその名義が登記される買主であることを求めます。この不一致は、移転登記の窓口で問題になっていたはずです。
これは移転登記日の前に発見されました。資金は返金され、買主ご本人の口座から送り直され、買主名義で問題のないFET書類が発行されました。数日と2回目の銀行手数料を要しましたが、これは初めて購入される外国人の買主が陥る、最も一般的で、かつ回避可能な遅延です。
費用
移転登記手数料
土地局の評価額に対して課される。慣行上は折半、交渉可能
評価額の2％
特定事業税または印紙税
売主の保有が5年未満なら特定事業税、それ以外は印紙税。慣行上は売主の負担
3.3％（特定事業税）または0.5％（印紙税）
源泉徴収税
個人の売主からの中古取引の場合。慣行上は売主の負担
法定の算式による
法務費用 — 書類レビューと移転登記支援
Suwanvara Law Firm、別途の委任契約に基づく。事前に合意
別途の委任に係る費用
銀行およびFETの費用
送金および外国為替の手数料は銀行が定める
銀行の料率による
不動産仲介
仲介報酬が生じる場合については、下記の開示に記載
この買主への別途のご請求はありません
これらは購入の全体像をお示しするための例示としての計画用の数字であり、見積りでも、特定の取引の金額でもありません。価値に対して課されるすべての費用は、土地局の評価額に対して課されます。評価額は同局が定めるものであり、合意された価格とは異なります。ご依拠になる前に、お客様ご自身の購入についての実際の数字をご確認ください。
結果
区分所有権証書は、外国人枠内のフリーホールドとして買主ご本人の名義で登記され、最初のお問い合わせから約9週間で完了しました。
生じた二つの問題 — 所有比率の確認と、送金元口座の誤り — は、いずれも窓口ではなく移転登記日の前に解決されました。書類レビューの工程が生むべき差は、まさにこれです。
買主は全期間を通じてご自身で顧問を選ぶ権利を保持しており、法務の委任は不動産サービスとは別に価格が定められ、合意されました。
このウォークスルーが示していないこと
この記録をそのままの位置づけでお読みいただくために——典型的な手順の例示であり、何かを保証する主張ではありません。
- これは典型的な手順の複合的な例示であって、特定のご依頼者の案件の記録ではありません。実績、成功率、取引件数の証拠でもなく、本サイトはそのいずれも主張しません。
- ここに記載した時間の流れ、数字、分担はすべて例示です。実際の期間、税、費用は、建物、売主、資料、その日の状況によって異なり、いずれも確認を条件とします。
- これは外国人購入者向けの一般的な情報であり、法務または税務の助言ではありません。規則、料率、手続は変わり、個々の状況も異なります。お客様ご自身の状況については、タイの法務および税務の助言をお受けください。
- 本記述の公表は、いかなる物件についての法的検証を構成するものでも、所有権、入手可能性、状態、投資収益、移転可能性を保証するものでもありません。
物件情報、価格、プロモーション、外国人枠の空き状況および所有権移転の条件は、いずれも確認をもって確定します。物件を掲載することは、法的な確認を行ったことを意味せず、所有権、建物の状態、投資収益または移転可能性を保証するものでもありません。