Dies ist ein beispielhafter Bericht und kein konkreter Mandantenfall. Er ist aus den Schritten zusammengesetzt, die der Kauf einer fertiggestellten Eigentumswohnung in Bangkok durch einen Ausländer üblicherweise durchläuft, damit ein Käufer, der ihn liest, ungefähr weiß, was ihn erwartet und wo die Reibung erfahrungsgemäß entsteht. Kein Name, keine Einheitennummer, kein Vorgang in einem Projekt, kein gezahlter Preis und kein Datum ist echt, und jede Zahl ist eine gerundete Planungsgröße und kein Angebot.
Der Käufer in diesem Bericht kauft, um zu halten, und nicht, um dauerhaft selbst zu bewohnen; er hat seinen Wohnsitz im Ausland und hat sich entschieden, Suwanvara Law Firm gesondert mit der Dokumentenprüfung und der Begleitung der Übertragung zu beauftragen. Rechtliche Arbeit ist nie Bestandteil der Immobilienvermittlung; es steht jedem Käufer frei, einen eigenen Berater hinzuzuziehen oder darauf zu verzichten. Sie kommt in diesem Bericht vor, weil die Prüfungen, die sie umfasst, derjenige Teil eines Kaufs sind, nach dem ausländische Erstkäufer am häufigsten fragen.
Der Käufer und der Kauf
- Käufer
- Ein ausländischer Erstkäufer mit Wohnsitz im Ausland
- Zweck
- Halten, mit gelegentlicher Eigennutzung
- Objekt
- Fertiggestellte Eigentumswohnung mit einem Schlafzimmer
- Lage
- Ein Korridor am Rand von Bangkok, nahe einer verlängerten Bahnlinie
- Größe
- Rund 35 m², hohes Stockwerk, Blick über die Stadt
- Eigentumsform
- Volleigentum, innerhalb der Ausländerquote
- Rechtliches Mandat
- Gesondert erteilt, für die Dokumentenprüfung und die Begleitung der Übertragung
- Dauer
- Rund neun Wochen, von der Anfrage bis zur Übertragung
Woche für Woche
Woche 0
01Anfrage und Erstgespräch
Der Käufer sendet eine Anfrage und nennt darin ein Budget, eine bevorzugte Lage nahe einer verlängerten Bahnlinie und die Absicht, innerhalb der Ausländerquote zu kaufen. Ein Immobilienberater bestätigt, was in diesem Budget realistisch verfügbar ist, und erläutert den Unterschied zwischen Volleigentum innerhalb der Ausländerquote und Langzeitpacht sowie den Umstand, dass die verfügbare Quote je Gebäude bestätigt und nicht unterstellt wird.
- Budget, Lage und beabsichtigte Eigentumsform aufgenommen
- Unterschied zwischen Ausländerquote und Langzeitpacht erläutert
- Erwartungen gesetzt: Verfügbarkeit und Preise stehen unter dem Vorbehalt der Bestätigung
Woche 1
02Auswahlliste und Besichtigung aus der Ferne
Es wird eine Auswahlliste einiger fertiggestellter Einheiten erstellt. Da der Käufer im Ausland ist, organisiert der Berater eine Videobesichtigung von zwei Einheiten und übermittelt zu jeder die öffentliche Referenz, den Stockwerksbereich, die Fläche, die Höhe des Hausgeldes und den Stand der ausländischen Eigentumsanteile — dieselben Angaben, die auf der Website veröffentlicht sind, abgeglichen mit der Quelldatei.
- Auswahlliste aus der aktuellen Verfügbarkeit erstellt
- Videobesichtigung von zwei Einheiten
- Hausgeld, Instandhaltungsrücklage und Stand der Ausländerquote je Einheit bestätigt
Woche 2
03Besichtigung vor Ort
Der Käufer reist für zwei Besichtigungstage nach Bangkok. Das Gebäude, das tatsächliche Stockwerk, den Ausblick und den Fußweg zur Bahn selbst zu sehen, verändert die Auswahlliste: Eine Einheit, die auf dem Papier ideal wirkte, liegt gegenüber einer Baustelle, und der Käufer zieht eine etwas kleinere Einheit in einem höheren Stockwerk vor.
- Besichtigung der Auswahlliste vor Ort
- Fußweg zur Bahn und Umgebung beurteilt
- Bevorzugte Einheit ausgewählt
Woche 3
04Preisgespräch und Reservierung
Der Berater koordiniert ein kaufmännisches Gespräch mit dem Verkäufer. Die Konditionen werden vereinbart, vorbehaltlich der schriftlichen Bestätigung des Standes der ausländischen Eigentumsanteile. Der Käufer zahlt einen Reservierungsbetrag, um die Einheit zu binden; die Reservierungsbedingungen benennen ausdrücklich, was unter welchen Voraussetzungen erstattet wird.
- Kaufmännische Konditionen vereinbart, vorbehaltlich der Bestätigung der Quote
- Reservierung gezahlt, um die Einheit zu binden
- Erstattungsvoraussetzungen in den Reservierungsbedingungen festgehalten
Wochen 4–5
05Bestätigung der Ausländerquote und Dokumentenprüfung
Da nunmehr gesondert ein rechtliches Mandat besteht, werden die Unterlagen geprüft: die Eigentumsurkunde, die Schuldenfreiheit der Einheit gegenüber der Eigentümergemeinschaft, der Anteil ausländischen Eigentums am Gebäude gemessen an der Obergrenze von 49 %, etwaige Belastungen sowie die Zusage des Bauträgers oder Verkäufers zu den Kosten des Übertragungstages. In diesem Schritt trat das unten geschilderte Problem zutage.
- Eigentumsurkunde und Stand bei der Eigentümergemeinschaft geprüft
- Anteil ausländischen Eigentums gegen die Obergrenze von 49 % geprüft
- Belastungen und Hausgeldrückstände geprüft
- Zusage zu den Übertragungskosten schriftlich bestätigt
Wochen 6–7
06Überweisung des Kaufpreises
Die Mittel werden in Fremdwährung nach Thailand gesendet und von einer thailändischen Bank in Baht umgetauscht; diese stellt das Foreign-Exchange-Transaction-Formular aus, das das Land Department für einen Erwerb von Volleigentum durch einen Ausländer verlangt. Die Überweisung erfolgt auf den eigenen Namen des Käufers und nennt die Einheit, denn der FET-Nachweis muss mit dem eingetragenen Käufer übereinstimmen.
- Mittel in Fremdwährung überwiesen, auf den eigenen Namen des Käufers
- Umtausch in Baht durch eine thailändische Bank
- Foreign-Exchange-Transaction-Formular erhalten
Woche 8
07Übertragung beim Land Department
Die Parteien erscheinen beim Land Department. Die Übertragungsgebühr, eine etwaige besondere Geschäftssteuer oder Stempelsteuer und der Quellensteuerbetrag werden nach der vereinbarten Aufteilung beglichen, das FET-Formular und die Schuldenfreiheitsbescheinigung werden vorgelegt, und die Eigentumsurkunde der Einheit wird auf den Namen des Käufers eingetragen. Für einen Käufer, der nicht erscheinen kann, kann eine Vollmacht eintreten; hier war der Käufer anwesend.
- Übertragung beim Land Department eingetragen
- Gebühren und Steuern nach der vereinbarten Aufteilung beglichen
- Eigentumsurkunde der Einheit auf den Namen des Käufers ausgestellt
Ab Woche 9
08Nach der Übertragung
Der Käufer erhält die eingetragene Eigentumsurkunde und die Schlüssel, meldet sich bei der Eigentümergemeinschaft für die Hausgeldabrechnung an und organisiert nach der Übertragung die Vermietung über einen Partner — eine gesondert organisierte Leistung und kein Mietangebot auf dieser Website. Der Berater bleibt Ansprechpartner für Fragen nach dem Kauf.
- Eingetragene Eigentumsurkunde und Schlüssel erhalten
- Anmeldung bei der Eigentümergemeinschaft erfolgt
- Vermietung nach der Übertragung gesondert über einen Partner organisiert
Was geprüft wurde
Die Punkte der Sorgfaltsprüfung, die vor der Eigentumsübertragung durchgesehen wurden — hier im Rahmen eines gesonderten Mandats.
- Die Eigentumsurkunde (Chanote) der Einheit und ihre Übereinstimmung mit der verkauften Einheit
- Die Schuldenfreiheitsbescheinigung der Eigentümergemeinschaft — dass Hausgeld und Beiträge zur Instandhaltungsrücklage ausgeglichen waren
- Der Anteil ausländischen Eigentums am Gebäude gemessen an der Obergrenze von 49 %, schriftlich bestätigt durch die Eigentümergemeinschaft
- Etwaige eingetragene Belastungen, Hypotheken oder Dienstbarkeiten an der Einheit
- Die schriftliche Zusage des Bauträgers oder Verkäufers, welche Kosten des Übertragungstages er trägt
- Dass das Foreign-Exchange-Transaction-Formular auf den eigenen Namen des Käufers und über den zutreffenden Betrag ausgestellt würde
Was schiefging und wie es gelöst wurde
Zwei Punkte mussten vor dem Übertragungstag geklärt werden. Beide sind gewöhnlich; keiner hat den Kauf zum Scheitern gebracht.
Der Anteil ausländischen Eigentums lag nahe an der Obergrenze
Eine thailändische Wohnungseigentumsanlage darf höchstens 49 % ihrer Gesamtwohnfläche auf ausländische Eigentümer eintragen lassen. Bei der Prüfung der Unterlagen lag dieses Gebäude nahe an dieser Obergrenze, sodass eine Übertragung von Volleigentum an einen Ausländer nicht einfach unterstellt werden konnte — sie hing davon ab, ob unter der Quote noch Raum für genau diese Einheit blieb.
Der Schritt, der die Frage löste, war gewöhnlich, aber unerlässlich: Die Eigentümergemeinschaft wurde um eine schriftliche Bestätigung gebeten, dass die Eintragung dieser Einheit auf einen ausländischen Käufer das Gebäude innerhalb der Grenze von 49 % halten würde. Erst als dieses Schreiben vorlag, wurde aus der Reservierung eine feste Bindung. Wäre das Schreiben nicht erteilt worden, hätten die zuvor festgehaltenen Reservierungsbedingungen die Anzahlung des Käufers geschützt.
Die erste Überweisung kam vom falschen Konto
Der erste Versuch des Käufers, die Mittel zu senden, erfolgte vom Konto eines Familienmitglieds, um sich einen Schritt zu sparen. Das Foreign-Exchange-Transaction-Formular, das eine thailändische Bank ausstellt, nennt den Absender, und das Land Department erwartet, dass dieser Name der des eingetragenen Käufers ist. Die Abweichung wäre am Schalter der Übertragung zum Problem geworden.
Sie wurde vor dem Übertragungstag bemerkt. Die Mittel wurden zurückgesendet und vom eigenen Konto des Käufers erneut überwiesen, und es wurde ein einwandfreies FET-Formular auf seinen Namen ausgestellt. Das kostete einige Tage und eine zweite Runde Bankgebühren — und es ist die häufigste vermeidbare Verzögerung, in die ein ausländischer Erstkäufer gerät.
Die Kosten
Übertragungsgebühr
Erhoben auf den amtlichen Schätzwert des Land Department; üblicherweise geteilt, verhandelbar
2 % des amtlichen Schätzwerts
Besondere Geschäftssteuer oder Stempelsteuer
SBT, wenn der Verkäufer weniger als fünf Jahre gehalten hat; sonst Stempelsteuer. Üblicherweise vom Verkäufer getragen
3,3 % (SBT) oder 0,5 % (Stempelsteuer)
Quellensteuer
Beim Wiederverkauf durch einen privaten Verkäufer; üblicherweise vom Verkäufer getragen
Nach der gesetzlichen Formel
Anwaltshonorar — Dokumentenprüfung und Begleitung der Übertragung
Suwanvara Law Firm, im Rahmen eines gesonderten Mandats; vorab vereinbart
Honorar eines gesonderten Mandats
Bank- und FET-Gebühren
Überweisungs- und Devisenkosten nach den Sätzen der Bank
Nach dem Preisverzeichnis der Bank
Immobilienvermittlung
Die Maklervergütung wird, soweit sie anfällt, in den nachstehenden Hinweisen beschrieben
Keine gesonderte Belastung dieses Käufers
Dies sind beispielhafte Planungsgrößen, die die Struktur eines Kaufs zeigen sollen — kein Angebot und nicht die Beträge einer bestimmten Transaktion. Jede wertabhängige Position wird auf den amtlichen Schätzwert des Land Department erhoben, den die Behörde festsetzt und der nicht dem vereinbarten Preis entspricht. Lassen Sie die tatsächlichen Beträge für Ihren eigenen Kauf bestätigen, bevor Sie sich darauf verlassen.
Das Ergebnis
Die Eigentumsurkunde der Einheit wurde rund neun Wochen nach der ersten Anfrage auf den eigenen Namen des Käufers eingetragen, als Volleigentum innerhalb der Ausländerquote.
Die beiden aufgetretenen Schwierigkeiten — die Bestätigung des Eigentumsanteils und die falsch abgesandte Überweisung — wurden beide vor dem Übertragungstag geklärt und nicht erst am Schalter; genau das ist der Unterschied, den der Schritt der Dokumentenprüfung bewirken soll.
Der Käufer behielt durchgehend die freie Wahl seines Beraters, und das rechtliche Mandat wurde gesondert vom Immobilienservice bepreist und vereinbart.
Was dieser Verlauf Ihnen nicht sagt
Damit der Bericht als das gelesen wird, was er ist — die Veranschaulichung typischer Schritte und keine Zusicherung.
- Dies ist ein beispielhaftes, aus typischen Schritten zusammengesetztes Bild und kein Bericht über einen konkreten Mandantenfall; es ist kein Beleg für eine Erfolgsbilanz, eine Erfolgsquote oder eine Zahl abgewickelter Transaktionen — die Website beansprucht nichts davon.
- Jeder Zeitplan, jede Zahl und jede Aufteilung hier ist beispielhaft. Tatsächliche Dauern, Steuern und Kosten hängen vom Gebäude, vom Verkäufer, von der jeweiligen Preisliste und vom Tag ab und stehen unter dem Vorbehalt der Bestätigung.
- Es handelt sich um allgemeine Informationen für ausländische Käufer und nicht um Rechts- oder Steuerberatung. Regeln, Sätze und Verfahren ändern sich, und die Verhältnisse des Einzelnen unterscheiden sich; lassen Sie sich zu Ihrer eigenen Lage thailändisch rechtlich und steuerlich beraten.
- Die Veröffentlichung dieses Berichts stellt keine rechtliche Prüfung eines Inserats dar und keine Garantie für Eigentum, Verfügbarkeit, Zustand, Anlageertrag oder Übertragbarkeit.
Objektangaben, Preise, Aktionen, die Verfügbarkeit der Ausländerquote und die Übertragungsbedingungen stehen unter dem Vorbehalt der Bestätigung. Die Veröffentlichung eines Objekts stellt keine rechtliche Prüfung dar und ist keine Gewähr für Eigentum, Zustand, Anlageertrag oder Übertragbarkeit.