ศรีราชาและอีสเทิร์นซีบอร์ด: คู่มือสำหรับผู้พำนักชาวต่างชาติ

ศรีราชา — อำเภอหนึ่งของจังหวัดชลบุรีบนอีสเทิร์นซีบอร์ดของไทย — คือเมืองที่ผู้พำนักชาวต่างชาติส่วนใหญ่หมายถึงเมื่อพูดถึงการใช้ชีวิตใกล้นิคมอุตสาหกรรมของภูมิภาค แทนที่จะอยู่ในกรุงเทพฯ หรือริมหาดพัทยา อำเภอนี้ตั้งอยู่บนชายฝั่งอ่าวไทยราวกึ่งกลางระหว่างกรุงเทพฯ กับพัทยา ติดกับแหลมฉบัง และเติบโตขึ้นรอบโรงงาน ท่าเรือน้ำลึก และผู้คนที่ทำงานอยู่ที่นั่น

คู่มือนี้เขียนขึ้นสำหรับผู้พำนักชาวต่างชาติที่กำลังพิจารณาพื้นที่นี้ ว่าเหตุใดชุมชนชาวญี่ปุ่นที่นี่จึงมีขนาดเช่นนี้ สิ่งอำนวยความสะดวกในชีวิตประจำวันมีอะไรบ้าง ทรัพย์ใดของเราที่ตั้งอยู่บนอีสเทิร์นซีบอร์ด และประเด็นที่คนเข้าใจผิดบ่อยที่สุด — การซื้อห้องชุดที่นี่ไม่ได้ทำให้ท่านมีสิทธิพำนักอาศัยในประเทศไทยโดยตัวมันเอง ตัวเลขทุกตัวด้านล่างอ้างอิงแหล่งที่มาที่ระบุชื่อพร้อมวันที่ ส่วนที่เราหาแหล่งอ้างอิงไม่ได้ เราเลือกที่จะไม่ระบุแทนการประมาณเอา

สรุปสั้น

• ศรีราชา จังหวัดชลบุรี เป็นที่ตั้งของชุมชนชาวญี่ปุ่นที่ใหญ่เป็นอันดับสองของไทยนอกกรุงเทพฯ — กระทรวงการต่างประเทศญี่ปุ่นบันทึกคนชาติญี่ปุ่นในชลบุรี 7,184 คน ณ การสำรวจวันที่ 1 ตุลาคม 2565
• แรงดึงดูดคือเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (พ.ร.บ. เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561) ครอบคลุมชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา และแหลมฉบัง ท่าเรือน้ำลึกหลักของไทย
• เรามีทรัพย์บนอีสเทิร์นซีบอร์ดสี่แห่ง ได้แก่ Atmoz Serene Sriracha, Ananakorn Laem Chabang, Kave COCO Bangsaen และ Atmoz Canvas Rayong
• ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของห้องชุดที่นี่ได้ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 ภายในโควตาร้อยละ 49 และด้วยเงินที่โอนเข้ามาจากต่างประเทศ
• การเป็นเจ้าของห้องชุดไม่ได้ให้วีซ่าหรือสิทธิพำนักในไทย — เส้นทางการพำนัก (LTR, Thailand Privilege, เกษียณอายุ, สมรส) แยกต่างหาก ดูคู่มือวีซ่า
• การแนะนำทรัพย์เป็นของเรา ส่วนงานกฎหมายเป็นสัญญาว่าจ้างแยกต่างหากกับสำนักงานกฎหมายสุวรรณวรา

เหตุใดศรีราชาจึงมีชุมชนชาวญี่ปุ่นขนาดใหญ่เช่นนี้?

เพราะเมืองนี้เติบโตขึ้นข้างอุตสาหกรรมของอีสเทิร์นซีบอร์ด และผู้ผลิตชาวญี่ปุ่นเป็นผู้ลงทุนรายแรก ๆ และรายใหญ่ในพื้นที่ กระทรวงการต่างประเทศญี่ปุ่น ในรายงานสถิติประจำปีว่าด้วยจำนวนคนชาติญี่ปุ่นในต่างประเทศ (สำรวจ ณ วันที่ 1 ตุลาคม 2565) บันทึกว่ามีคนชาติญี่ปุ่นพำนักในประเทศไทย 78,431 คน และในจังหวัดชลบุรี 7,184 คน และระบุว่าศรีราชาเป็นที่ตั้งของประชากรชาวญี่ปุ่นที่อาศัยอยู่ในและรอบตัวเมือง ซึ่งเป็นชุมชนชาวญี่ปุ่นที่ใหญ่เป็นอันดับสองของประเทศนอกกรุงเทพฯ รายงานฉบับนี้เป็นแหล่งอ้างอิงหลักของตัวเลขเหล่านี้ ตัวเลขมีการปรับปรุงทุกปี จึงควรถือเป็นสถานะ ณ วันที่สำรวจ มิใช่จำนวนที่แน่นอนในปัจจุบัน

เหตุที่แรงงานเหล่านี้อยู่ที่นี่คือฐานอุตสาหกรรมริมชายฝั่ง เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) — เขตส่งเสริมการลงทุนเรือธงของรัฐบาลที่จัดตั้งขึ้นตามพระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 และบริหารโดยสำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก — ครอบคลุมสามจังหวัดภาคตะวันออก ได้แก่ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา และมุ่งรวมการลงทุนด้านยานยนต์ อิเล็กทรอนิกส์ และโลจิสติกส์ไว้ในเขตอุตสาหกรรมที่กำหนด ศรีราชาตั้งอยู่ในจังหวัดชลบุรี ใจกลางเขตดังกล่าว

อีกทั้งยังเป็นเมืองท่า แหลมฉบัง ซึ่งอยู่ทางเหนือของตำบลทุ่งสุขลาในอำเภอนี้ ดำเนินการโดยการท่าเรือแห่งประเทศไทยในฐานะท่าเรือน้ำลึกเชิงพาณิชย์หลักของประเทศ — จุดยึดด้านโลจิสติกส์ที่ทำให้โรงงาน และต่อมาที่พักของชาวต่างชาติ มาตั้งอยู่ ณ ที่แห่งนี้

ชีวิตประจำวันและสิ่งอำนวยความสะดวกเป็นอย่างไร?

ชีวิตประจำวันในศรีราชาสร้างขึ้นรอบประชากรวัยทำงานที่พำนักถาวรมากกว่าการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นสิ่งที่ดึงดูดครอบครัวชาวต่างชาติที่ต้องการอยู่ในภูมิภาคนี้โดยไม่มีบรรยากาศเมืองตากอากาศแบบพัทยา เมืองนี้มีชั้นบริการที่เน้นชาวญี่ปุ่นซึ่งตั้งมานาน ทั้งซูเปอร์มาร์เก็ต ร้านอาหาร คลินิก และคอมมูนิตี้มอลล์ ที่เติบโตไปพร้อมประชากรชาวต่างชาติตามที่ตัวเลขของกระทรวงการต่างประเทศญี่ปุ่นบรรยายไว้ เคียงข้างวิถีไทยทั่วไปทั้งตลาดสด วัด และทางเดินเลียบทะเลที่เกาะลอย

ร้านค้าปลีกและบริการที่จำเป็นกระจุกตัวตามแนวชายฝั่งและมุ่งไปทางแหลมฉบัง ข้อมูลตำแหน่งโครงการของเราสำหรับ Atmoz Serene Sriracha ซึ่งดึงจาก OpenStreetMap และตรวจสอบเมื่อเดือนกรกฎาคม 2569 ระบุว่ามีศูนย์การค้า (Harbor Mall) อยู่ในระยะประมาณ 800 เมตรเป็นเส้นตรงจากอาคาร และมีตลาดสดกับร้านสะดวกซื้อในระยะราวหนึ่งถึงหนึ่งกิโลเมตรครึ่ง — เป็นระยะทางวัดเป็นเส้นตรง มิใช่ตามถนน จึงควรอ่านเป็นตัวชี้วัดความใกล้มากกว่าระยะการเดินทาง เราไม่เผยแพร่ตัวเลขอาชญากรรม ค่าครองชีพ หรือค่าเช่าสำหรับพื้นที่นี้ เพราะเราไม่มีชุดข้อมูลที่มีแหล่งอ้างอิงสำหรับสิ่งเหล่านั้น ผู้ใดที่เสนอผลตอบแทนหรือสถิติความปลอดภัยของศรีราชาแบบเจาะจง ควรถูกขอให้ระบุแหล่งที่มาและวันที่

ทรัพย์ที่เรามีบนอีสเทิร์นซีบอร์ดมีโครงการใดบ้าง?

ปัจจุบันเรามีโครงการคอนโดมิเนียมสี่แห่งบนอีสเทิร์นซีบอร์ด ในจังหวัดชลบุรีและระยอง ในตัวศรีราชาเอง Atmoz Serene Sriracha (ผู้พัฒนา AssetWise) ตั้งอยู่ในตำบลทุ่งสุขลาติดกับแหลมฉบัง เป็นคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2566 ถัดลงไปตามชายฝั่งเล็กน้อย Ananakorn Laem Chabang อยู่ในอำเภอบางละมุงของจังหวัดชลบุรี ใกล้ท่าเรือและนิคมที่สุด

อีกสองแห่งอยู่ในภูมิภาคที่กว้างขึ้น ได้แก่ Kave COCO Bangsaen ในพื้นที่แสนสุขของอำเภอเมืองชลบุรี ใกล้หาดบางแสนและมหาวิทยาลัยบูรพา และ Atmoz Canvas Rayong ในอำเภอเมืองระยองไปทางปลายอีกด้านของเขตพัฒนา แต่ละหน้าโครงการระบุข้อเท็จจริงที่เราหาแหล่งอ้างอิงได้ — ผู้พัฒนา จำนวนยูนิต การก่อสร้างแล้วเสร็จ และโปรโมชันของผู้พัฒนาพร้อมวันหมดอายุ — และภาพถ่ายเป็นของอาคารจริง มิใช่ภาพสต็อก สิ่งที่ไม่มีโครงการใดบอกท่านล่วงหน้าได้คือสถานะโควตากรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ ณ วันโอนของท่าน ซึ่งยืนยันเป็นรายยูนิตและรายอาคาร การทำข้อเสนอใด ๆ ควรมีเงื่อนไขขึ้นอยู่กับการยืนยันนั้น

หมายเหตุเรื่องการแบ่งบทบาทระหว่างทรัพย์กับกฎหมาย เราคือฝ่ายทรัพย์ เราแนะนำและประสานงานการซื้อทรัพย์เหล่านี้ ส่วนการตรวจสอบทางกฎหมาย การตรวจสอบกรรมสิทธิ์ หรืองานร่างสัญญาใด ๆ เป็นสัญญาว่าจ้างแยกต่างหากกับสำนักงานกฎหมายสุวรรณวรา มีค่าธรรมเนียมแยกต่างหาก และท่านมีอิสระที่จะแต่งตั้งที่ปรึกษารายอื่นได้

ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของห้องชุดในศรีราชาได้หรือไม่ — และการเป็นเจ้าของทำให้พำนักในไทยได้หรือไม่?

ท่านเป็นเจ้าของห้องชุดได้ แต่ไม่อาจสันนิษฐานว่ามันมาพร้อมสิทธิในการพำนักอาศัยที่นี่ ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแบบสมบูรณ์ (freehold) ได้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม โดยมีเงื่อนไขว่าโครงการยังอยู่ในโควตากรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติที่ร้อยละ 49 และเงินซื้อถูกนำเข้ามาในประเทศไทยจากต่างประเทศในรูปเงินตราต่างประเทศ — กฎเดียวกับที่ใช้ทั่วประเทศ ตามที่อธิบายไว้ในคู่มือผู้ซื้อชาวต่างชาติของเรา อีสเทิร์นซีบอร์ดไม่ได้เปลี่ยนแปลงสิ่งเหล่านี้

สิ่งที่โฉนด/หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดไม่ได้ให้มาด้วยคือสิทธิด้านคนเข้าเมืองใด ๆ การเป็นเจ้าของห้องชุดในไทยไม่ได้ให้วีซ่า ไม่ได้ให้ใบอนุญาตมีถิ่นที่อยู่ และไม่ได้ให้สิทธิพำนักระยะยาวโดยอัตโนมัติ — ประเด็นที่คนเข้าใจผิดบ่อยจนมีบทความของตัวเอง เส้นทางที่ทำให้ชาวต่างชาติพำนักระยะยาวได้จริง — อาทิ วีซ่า LTR โครงการ Thailand Privilege วีซ่าเกษียณอายุ และวีซ่าสมรส — แยกจากการซื้อโดยสิ้นเชิง และเราได้อธิบายไว้ในคู่มือวีซ่าของเรา ว่าเส้นทางใดเหมาะกับสถานการณ์ของท่าน และคำขอจะได้รับอนุมัติหรือไม่ เป็นดุลพินิจของทางการไทย เราทำได้เพียงจัดเตรียมและยื่นเอกสาร ไม่อาจรับประกันผลลัพธ์

กฎเกณฑ์ ค่าธรรมเนียม และระยะเวลาดำเนินการด้านคนเข้าเมืองและกรรมสิทธิ์มีการเปลี่ยนแปลง โปรดยืนยันข้อกำหนดปัจจุบันกับเราก่อนใช้ข้อมูลใด ๆ ที่นี่ และถือว่าบทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป มิใช่คำแนะนำเฉพาะกรณีของท่าน

แหล่งอ้างอิง

• Ministry of Foreign Affairs of Japan — Annual Report of Statistics on Japanese Nationals Overseas (海外在留邦人数調査統計), survey as of 1 October 2022 (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Eastern Special Development Zone Act B.E. 2561 (2018) — Eastern Economic Corridor Office (EECO) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-29)
• Port Authority of Thailand — Laem Chabang Port (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-29)
• Condominium Act B.E. 2522 (1979), as amended — foreign ownership (§19, §19 bis) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Suwanvara Property project-location data (OpenStreetMap contributors, ODbL 1.0), fetched 24 July 2026 (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Suwanvara Property inventory / developer price sheets, as of July 2026 (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)